Residenza Arcimboldi

Lo spettacolo ha inizio!

2011-12-01T08:30:00.001+01:00

Circa un anno fa avevo lanciato sulle pagine di questo blog l’idea di dare maggiore respiro alla comunità di Residenza Arcimboldi, con iniziative che si pongano nuove finalità maggiormente in linea con le esigenze di quelli che una volta erano semplici acquirenti e ora si sono trasformati in condomini.

Nel tempo trascorso da allora ci sono state diverse proposte e anche alcune simpatiche iniziative (penso al riuscitissimo aperitivo in cortile di quest’estate o alla carovana di bimbi in modalità “dolcetto o scherzetto” in occasione di Hallowen) segno che c’è molta voglia di comunità.

A distanza di svariati mesi da allora, provo a lanciare una nuova iniziativa, grazie allo spunto fornitomi da qualcuno che sulla pagina Facebook diceva che sarebbe stata utile una convenzione con il Teatro degli Arcimboldi. Purtroppo non ho contatti con il teatro che da il nome al nostro condominio e quindi vi dovrete accontentare, per il momento, di una convenzione che consente ai condomini di Residenza Arcimboldi di ottenere degli sconti presso il Teatro Ventaglio Smeraldo.

Si tratta, per ora, solo di una sorta di esperimento per verificare se c’è spazio per iniziative di questo tipo. In caso di riscontro positivo, e magari grazie all'aiuto di qualcuno di voi, si potrà pensare ad altre convenzioni analoghe. La convenzione è valida per tutti i “residenti di Residenza Arcimboldi” e da diritto a ciascuno allo sconto del 15% l’acquisto di 2 biglietti adulti più eventuali bambini per gli spettacoli della stagione teatrale dei Teatri Smeraldo e Ciak Webank.it . Per beneficiare dello sconto basta presentare un documento d’identità (CI, patente o passaporto) recante come indirizzo di residenza Viale dell’Innovazione 22. La convenzione è valida solo per i “residenti” poiché al momento non è disponibile altro strumento di “riconoscimento” non disponendo di tessere associative come di solito fanno i Cral.

Sono consapevole che questo taglia fuori tutti coloro che sono semplicemente domiciliati, che per qualche motivo ancora non hanno trasferito la residenza o che non hanno ancora aggiornato i documenti ( vale a dire chi ha solo la CI in quanto la patente richiede l’aggiornamento tempestivo dell’indirizzo di residenza) ma al momento non mi vengono in mente altri strumenti di riconoscimento degli associati a Residenza Arcimboldi.

Mi rendo conto che lo sconto del 15% non sarà certo decisivo per i bilanci familiari, ma è pur vero che per una famiglia di 3 persone che desidera andare a vedere uno spettacolo il cui biglietto costa 30 euro, la convenzione consente un risparmio di 13,5 euro.

Inoltre ci potranno essere delle offerte “last minute” che saranno pubblicate sul blog e che proporranno a pochi giorni dallo spettacolo prezzi ancora più vantaggiosi.

Ecco il calendario degli spettacoli del teatro Ventaglio Smeraldo, con relativi prezzi riservati a Residenza Arcimboldi, e il calendario e prezzi del ciclo “La Casa delle storie”, una formula di teatro per i più piccoli che ripercorre in spettacoli pomeridiani le più celebri fiabe per bambini. Per chiunque fosse interessato leggere attentamente anche le modalità di acquisto biglietti e soprattutto non dimenticare di portare con se un documento d'identità recante come indirizzo di residenza Via dell'Innovazione 22.
Il meccanismo della convenzione è piuttosto semplice: il teatro ci offre uno sconto in cambio di un po’ di pubblicità sul blog. Come dicevo, si tratta di un esperimento e pertanto suggerimenti e proposte sono benvenute: potete farlo sia utilizzando i commenti del post sia scrivendo a residenza.arcimboldi@gmail.com .
Buon divertimento a tutti!

Confronto fornitori tende da sole

2011-05-10T13:36:00.012+02:00

Qualche settimana addietro tutti i condomini hanno ricevuto all’interno della propria cassetta della posta una comunicazione da parte dell’Amministratore relativa alle tende da sole. Il contenuto di tale comunicazione, nella sostanza legittima se non addirittura doverosa, mi è sembrata, almeno opinabile nella forma e lacunosa in alcuni passaggi. Nella lettera si suggerisce un fornitore per la realizzazione dell’opera alla luce delle particolarità del rivestimento (l’unico che ha fornito valide “garanzie sulla corretta realizzazione dell’opera” ) e si suggerisce di ottenere da eventuali altri fornitori “garanzie sulla corretta realizzazione dell’opera”. Non si fa accenno, però, nel documento, nè ai requisiti e alle specifiche tecniche da indicare agli altri eventuali fornitori ( una relazione tecnica precisa su come debba essere fatto il lavoro sarebbe stata molto utile) nè tantomeno agli strumenti metodologici per valutare i fornitori sulla base delle peculiarità del rivestimento.

Ho quindi incontrato il fornitore della cooperativa (Minelli Arredi), che prima mi ha evidenziato la presenza di extra-costi alla luce delle particolarità del rivestimento e quindi fatto un suo preventivo con prezzo “calibrato” alla luce dei diversi interventi che avrebbe fatto nel condominio . Non affatto convinto sia della spiegazione dei costi aggiuntivi sia del preventivo ho deciso di intraprendere una personale indagine tra diversi fornitori di tende con annesso sopralluogo all’appartamento per verificare le “garanzie sulla corretta realizzazione dell’opera” richieste “in relazione alla conservazione dell’integrità e stabilità del supporto murario” ed ottenere risposta ai seguenti 3 quesiti:
- Se anche altri fornitori, oltre a quello suggerito dall’amministratore, sono in grado di fornire le “valide garanzie sulla corretta realizzazione dell’opera”.
- Se “le tipologie di rivestimento di facciata dell’immobile, in parte rivestita a cappotto e in parte coibentata e finita con struttura ventilata”, richiedono effettivamente un extracosto come paventato dalla ditta suggerita dall’amministratore.
- Se altri fornitori, a parità di materiali e soluzioni fornite, possono risultare maggiormente competitivi rispetto a quello suggerito dall’amministratore. Ecco i risultati della mia personale indagine che nel corso dell’ultima settimana ha coinvolto i seguenti fornitori:

Tutto Tende

Minelli Arredi

SAR spacci aziendali riuniti

Palazzi Tende

Sea Tende

Nord Tenda

A) Tutti i fornitori interpellati non hanno mostrato alcuna perplessità circa le particolarità del rivestimento e si sono detti capaci di eseguire il lavoro. A questo proposito una relazione tecnica precisa su come debba essere fatto il lavoro e sulle specificità del rivestimento sarebbe opportuna.
B) Il rivestimento richiede sicuramente degli accorgimenti specifici (ad esempio utilizzo di tasselli più profondi) ma nulla in grado di incidere in maniera particolare sui costi di fornitura. Anche in questo caso un documento con le specifiche tecniche del rivestimento sarebbe molto utile.
C) Altri fornitori si sono dimostrati maggiormente competitivi o parimenti competitivi rispetto al fornitore suggerito dalla cooperativa.

Veniamo, invece agli aspetti più squisitamente economici del banchmark.
Ho richiesto a tutti i fornitori un doppio preventivo per la fornitura di tende sia senza motorizzazione sia con motorizzazione. Ho tenuto il capitolato piuttosto semplice in modo da preservare la confrontabilità tra diversi preventivi di diversi fornitori. Ovviamente tutti i fornitori, soprattutto per le versioni motorizzate, offrono diverse possibilità di scelte quanto a cassonetti, motori e sensori vari.
Di seguito trovate il preventivo del fornitore suggerito dalla cooperativa (Minelli Arredi) e il miglior preventivo degli altri fornitori (che si è rivelato essere Nord Tenda) mentre tralascio la pubblicazione dei preventivi degli altri fornitori, meno competitivi.

Tende senza motorizzazione: 2 tende 485 x 200 tessuto Tempotest con cassonetto totale (i bracci delle tende scompaiono totalmente all’interno del cassonetto)
- Preventivo Minelli Arredi: 2100 Euro
- Preventivo Nord Tenda: 1728 Euro

Tende con motorizzazione: 2 tende 485 x 200 tessuto Tempotest con cassonetto totale (i bracci delle tende scompaiono totalmente all’interno del cassonetto), 2 motori Somfy con telecomando a 4 canali
Preventivo Minelli Arredi: 2600 Euro
Preventivo Nord Tenda: 2218 Euro

Tutti i prezzi si intendono comprensivi di trasporto e montaggio, mentre sono da aggiungere l’IVA, e gli eventuali interventi all’impianto elettrico (nel caso degli impianti motorizzati).
Ovviamente questi risultati sono parametrati oltre che sulle dimensioni del mio balcone anche sulla mia sensibilità personale. In particolare tutte le considerazioni squisitamente “qualitative”( ad esempio circa la serietà dei fornitori e le garanzie fornite) sono ovviamente soggettive e per tali vanno considerate.
Il contributo di chiunque voglia allargare il campo d’indagine e confrontare questi due preventivi con quelli di altri fornitori è benvenuto.

Che fare di questo blog?

2010-12-17T08:55:00.004+01:00

La consegna degli appartamenti del primo lotto continua a ritmo sostenuto e parallelamente anche i traslochi si susseguono. Il numero degli “abitanti” cresce a vista d’occhio (basta contare le luci accese nottetempo).

Credo che a questo punto sia necessario aprire una riflessione sulle sorti e sul futuro di questo blog. Con la completa consegna degli appartamenti, infatti, si esaurisce uno dei principali obiettivi che questo blog si era dato, vale a dire (come scrivevo nel primo post del 16 novembre 2008 http://residenza-arcimboldi.blogspot.com/2008/11/si-comincia.html ) “cercare di raccontare e condividere le vicende legate all'acquisto, all'andamento dei lavori, sino alla consegna degli appartamenti” e “costituire un utile momento d'incontro e condivisione con tutti coloro che hanno investito o investiranno nel progetto Residenza Arcimboldi.”

La trasformazione di Residenza Arcimboldi da “cantiere” a “condominio” fa venir meno le motivazioni che avevano portato alla realizzazione di questo blog e della pagina Facebook e impone una scelta tra la sua evoluzione o la sua estinzione. Per estinzione intendo lo spegnimento, più o meno per in inerzia, del blog e della pagina Facebook col passare del tempo. Per evoluzione intendo la possibilità di darsi nuovi obiettivi e nuove finalità maggiormente in linea con le esigenze di quelli che una volta erano semplici acquirenti e ora si sono trasformati in condomini.

Si tratta di quella potremmo definire come la “fase 2” e che potrebbe porsi l’obiettivo di dare risposte alle esigenze quotidiane delle famiglie che realmente abiteranno Residenza Arcimboldi (circa 400 quando anche il secondo lotto sarà ultimato)

Tra le possibili iniziative della “fase 2” mi vengono in mente ad esempio la possibilità di costituire un GAS (http://it.wikipedia.org/wiki/Gruppo_di_acquisto_solidale ) o una Banca del tempo (http://it.wikipedia.org/wiki/Banca_del_Tempo) o altre forme di associazionismo senza fini di lucro. Oppure ,ancora più semplicemente, far evolvere il blog e, in questo caso sopratutto la pagina di Facebook, in un forum per lo scambio di opinioni e di consigli tra i condomini, (non necessariamente relativi a ambiti “strettamente” condominiali come già sta accadendo sulla Facebook). Penso a chi è alla ricerca di una baby sitter o di una colf e a cui possono essere utili le segnalazioni di altri condomini, o chi deve ricorrere a un idraulico o a un elettricista e non sa a chi rivolgersi. Penso a chi ha un interesse, un hobby o una passione e sarebbe felice di condividerla con altri “appassionati” del condominio (a titolo meramente esemplificativo ho visto diversi “runner solitari” uscire da Residenza Arcimboldi e penso che si potrebbe organizzare un gruppo dei dediti alla corsa). O ancora penso a chi ha dei bambini piccoli ed è alla ricerca di compagni di giochi nel condominio per i propri figli.

Vi invito a segnalarmi le vostre idee e le vostre proposte per “la fase 2”. Nelle prossime settimane proporrò un sondaggio tra tutte le proposte pervenute circa il futuro del blog per capire quali sono le preferenze di tutti gli abitanti di Residenza Arcimboldi.

Risultati sondaggio mutuo

2010-09-23T13:33:00.003+02:00

Ecco i risultati definitivi sul sondaggio relativo alla scelta sul mutuo per l’acquisto degli appartamenti di Residenza Arcimboldi. Ovviamente il sondaggio è solo parzialmente rappresentativo: hanno partecipato 50 persone, vale a dire circa il 25% degli acquirenti del primo lotto (ovviamente partendo dal presupposto che membri della stessa famiglia non abbiano risposto più volte al sondaggio e che non ci siano intrusi). Non mi sorprende più di tanto il 68% di adesioni al mutuo Intesa-Sanpaolo. Come già esposto in un posto precedente l’offerta è davvero allettante sia in termini di tassi sia in termini di risparmi da accollo. Il rimanente 32% si divide tra un 18% che paga cash e un 14% che ha scelto di rivolgersi ad altri istituto di credito, credo per beneficiare di formule miste non previste dalla convenzione Intesa-Sanpaolo.
Mi ha un po’ sorpreso, invece, la percentuale di coloro che hanno scelto il variabile: in pratica tra coloro che hanno scelto l’opzione Intesa-Sanpaolo, l’ 72% ha scelto il variabile e solo il 28% il fisso. Mi aspettavo una prevalenza del variabile, ma non in questi termini.

Consegnati i primi appartamenti!

2010-09-10T11:31:00.002+02:00

Sono partite le consegna dei primi appartamenti del primo lotto.
Trovate su Facebook i primi, stringatissimi, commenti.
Spero nei prossimi giorni di raccogliere un po di testimonianze maggiormente dettagliate.

Considerazioni sul mutuo

2010-06-15T08:41:00.001+02:00

Quasi tutti gli acquirenti del primo letto avranno ricevuto il prospetto di Banca Intesa riportante le condizioni in convenzione per l’accollo del mutuo. L’accollo è quell’operazione attraverso la quale l’acquirente può “ereditare”, accollandosi appunto, la parte di finanziamento contratto dal costruttore relativa alla propria abitazione. Ovviamente l’ accollo è un opzione a disposizione solo di chi intende finanziare una parte del costo dell’abitazione attraverso un mutuo, mentre per chi salda tutto al momento del rogito/consegna il problema non si pone. Il vantaggio per l’acquirente di quest’operazione sta nel fatto che non vanno sostenute le spese di apertura del finanziamento. Il beneficio non è trascurabile perché, ad esempio, un mutuo da 100.000 Euro può portare con sé costi “medi” nell'ordine dei 3.000 Euro.
Spesso accade che il costruttore non prenda accordi con la Banca circa le condizioni del mutuo che gli acquirenti si accolleranno, lasciando che l’acquirente e la banca contrattino liberamente tutte le caratteristiche del mutuo. Questa modalità se da una parte lascia all’acquirente maggiori margini di scelta circa la tipologia del mutuo, dall’altra lascia alla banca un certo vantaggio nei confronti dell’acquirente nella trattativa dei tassi. In questo caso, infatti, la banca avrà la libertà di proporre tassi leggermente superiori al mercato nonostante i quali l’operazione di accollo risulterà comunque conveniente all’acquirente in virtù del risparmio sui costi di apertura mutuo.
Nel caso di Residenza Arcimboldi è accaduto il contrario. La cooperativa ha contrattato con la Banca delle condizioni standard per l’accollo del mutuo. Tali condizioni, riportate nel prospetto inviato a tutti i soci del primo lotto, sebbene non siano esplicitati alcuni costi accessori (perizia, istruttoria, incasso rata), come avranno avuto modo di costatare in molti, sono decisamente più competitive di quanto offerto dal mercato in questo momento. Entrambi i tassi proposti (fisso e variabile), infatti, si collocano al di sotto delle migliori offerte del momento. Complimenti alla cooperativa per l’ottimo lavoro fatto sulle condizioni del mutuo. Un aspetto spesso trascurato ma, invece, di grande importanza.
Potendo contare su queste condizioni sicuramente molto vantaggiose la scelta del mutuo diventa sicuramente più semplice. Al di la dell’ovvio vantaggio di beneficiare dell’accollo l’unico dubbio da sciogliere e la scelta del tipo di mutuo e la durata. Circa la scelta tra fisso e variabile è difficile trovare formule e soluzioni valide per tutti. Quando si parla di mutuo non esiste la soluzione migliore in assoluto ma solo quella che meglio si adatta alle esigenze e alle necessità di ciascuno. Ovviamente nel caso degli acquirenti del primo lotto la scelta è giocoforza semplificata dal momento che la scelta è limitata alla tipologia di mutuo (fisso puro /variabile puro) e alla durata (da 15 a 30 anni) escludendo il ricorso tutte le altre possibili alchimie bancarie come Mutui misti, Mutui con cap, Mutui variabili a rata costante , Mutui ancorati ai tassi della BCE etc.
A mio modo di vedere però, la differenza tra il fisso e il variabile proposto ai soci della cooperativa è particolarmente marcata. Questo significa che, in termini assoluti (ammesso e non concesso che si possa parlare di termini assoluti per la scelta di un mutuo) se il fisso è molto conveniente, il variabile lo è ancora di più. Al di la di questo però, la scelta tra fisso e variabile sarà influenzata in maniera significativa dalla propensione al rischio di ciascuna famiglia.
Circa la scelta della durata, è evidente che questa scelta è subordinata a quella del tipo (fisso/variabile). Chi sceglierà il variabile è probabile che opterà per una durata “cautelativamente” maggiore, in modo da tenere la rata più bassa e salvaguardarsi da eventuali rialzi dei tassi nel lungo periodo, favoriti anche dal fatto che la convenzione con Intesa-Sanpolo offra spread solo marginalmente più ampi al crescere della durata.
Infine un ultima nota sul mutuo variabile. Il variabile di Intesa-Sanpaolo, che si chiama Domus Variabile, ha due opzioni molto interessanti che riporto di seguito:

Inoltre, dopo il regolare pagamento di 24 rate mensili, potrai attivare le seguenti opzioni:
Opzione Sospensione Rate: è possibile richiedere la sospensione del pagamento di massimo 6 rate consecutive. L' opzione Sospensione Rate può essere attivata fino a 3 volte nel corso del finanziamento. Tra una sospensione e l'altra è necessario che siano state regolarmente pagate almeno 6 rate del mutuo. Nel periodo di sospensione, sul debito residuo continueranno a maturare gli interessi calcolati al tasso indicato in contratto.
Opzione Flessibilità Durata: è possibile richiedere di allungare o ridurre la durata del mutuo per un massimo di 10 anni, purchè la durata complessiva del mutuo (allungamento compreso) non superi i 40 anni (ovvero 41 anni e 6 mesi in caso di esercizio dei tre periodi di sospensione rate).

Sarebbe interessante chiedere a Intesa-Sanpaolo se anche i mutui in convenzione con Residenza Arcimboldi possono beneficiare di queste due opzioni.

Sopralluogo appartamento (parte prima): Attenzione alle pareti storte non visibili ad occhio nudo

2010-02-15T13:46:00.002+01:00

Qualche tempo fa ho eseguito la tanto attesa visita dell’appartamento è e non sono mancate le sorprese che vi racconterò in questo post e in quello successivo. Nello specifico in questo post mi limiterò a raccontarvi i lavori che sono stati eseguiti male per negligenza della azienda costruttrice, la Devero, mentre nel prossimo mi concentrerò sugli errori commessi dalla Cooperativa e sulle brillanti ed eleganti soluzioni propostemi per rimediare ai propri errori.
Devo premettere che non essendo la prima volta che acquisto una casa sulla carta ho imparato, mio malgrado, che in queste faccende è bene farsi assistere da un professionista. Proprio per questo motivo ho chiesto al mio geometra di fiducia, che si occupa di edilizia residenziale e con i cantieri ha una certa familiarità, di accompagnarmi durante il sopralluogo per aiutarmi a verificare con occhio da esperto che tutto fosse a posto. Se durante il sopralluogo non vi siete fatti accompagnare da un geometra esperto, sedetevi, leggete attentamente quanto segue e capirete.
Giunti nell’appartamento ovviamente l’impressione è che l’appartamento sia più piccolo di quanto ce lo aspettavamo. Già mentre passavamo in rassegna tutte le stanze per la verifica della presenza di tutti gli elementi dell’impianto elettrico e idraulico ho notato che il mio geometra sembrava piuttosto perplesso e si soffermava spesso ad osservare da vicino le pareti.
Terminata con successo la verifica dell’impianto elettrico/idraulico il mio geometra comincia a fare delle rilevazioni con una sorta di misuratore laser, e cominciano le sorprese. A occhio nudo, infatti, sembrava tutto ok e per quanto attenti io e mia moglie non ci saremmo accorti di niente. Il nostro geometra sembrava concentrarsi, invece, soprattutto nella zona cucina misurando, con aria sempre più cupa, più e più volte le pareti della cucina. Io e mia moglie ci scambiavamo sguardi basiti in quanto quelle pareti ci sembravano assolutamente normali e non capivamo cosa avesse da controllare con tanta perizia il nostro geometra.
A un certo punto, il nostro geometra richiama l’attenzione di Francesconi e, indicando i muri della cucina, con tono fermo e risoluto annuncia: "Queste pareti sono storte! " Io e mia moglie ci guardiamo increduli. Chiediamo maggiori dettagli, cosa significa “sono storte”? Com’è possibile? In nostro geometra, allora, esegue di nuovo, commentandole, le misurazioni con il suo rilevatore laser e ci spiega il senso di quei numeri. In altre parole dalle misurazioni sembrava che le due pareti parallele all’interno della quale si sarebbe dovuta posizionare la cucina, tanto parallele non erano, ma divergevano di oltre 1,5 centimetri."Il fatto che le pareti non siano perfettamente parallele o perpendicolari - ci spiega in nostro geometra – non è gravissimo in se ma in alcuni casi, soprattutto in spazi ristretti e con l’inserimento dei mobili, può creare degli effetti visivi piuttosto spiacevoli, come in questo caso."

Come ci ha spiegato il geometra le due pareti esterne tra le quali avevamo previsto di inserire la cucina lineare, non essendo parallele ma avendo un effetto divaricante, creavano uno spazio che sarebbe rimasto visibilmente scoperto nel momento in cui si andava ad inserire una cucina che sarebbe stata perfettamente squadrata anziché assecondare i movimenti divaricanti del muro. Quando si sarebbe montato la cucina sarebbe rimasto uno spazio di oltre 1,5 centimetri tra la cucina e il muro.
Messo di fronte all’evidenza Francesconi è un po’ in imbarazzo, le rilevazioni laser non lasciano scampo, i muri sono storti senza margine di errore. Dopo un pò di discussioni con Francesconi otteniamo dalla cooperativa l’impegno a far sistemare le pareti storte, ora che è ancora possibile, con un intervento di raschiatura.
Terminato il sopralluogo, dove vengono rilevate altre lievi imperfezioni nel parallelismo o perpendicolarità delle pareti che però risultano meno critiche se non addirittura trascurabili, chiedo in tutta franchezza al mio geometra cosa ne pensa di quello che ha visto.
“Al di la della questione specifica dei muri della cucina – mi confida il geometra – il problema è che il gesso dei muri è fatto in maniera molto approssimativa. E’ una cosa che sfugge a un occhio poco esperto ma che in alcuni casi può creare degli inconvenienti soprattutto quando e se si cercherà di arredare la casa con soluzioni su misura. “ Complessivamente il giudizio del mio geometra è stato piuttosto controverso. Se da una parte tutti gli elementi dell’impianto elettrico/idraulico sono stati collocati correttamente (ed eccezione dell’episodio di cui vi parlerò nel prossimo post) dall’altro ha rilevato una certa approssimazione nella realizzazione dei gessi e nella collocazione delle scatolette.
Mi chiedo se quanto accaduto a me costituisca uno sfortunato caso isolato o possa essere accaduto anche presso altri appartamenti? Alla luce di quanto ho visto però, se non lo avete già fatto, vi consiglierei vivamente di farvi fissare un nuovo sopralluogo e farvi accompagnare da un geometra dotato degli opportuni strumenti di misurazione nel in modo da rilevare eventuali anomalie e apportare gli opportuni correttivi.

Rischi per gli acquirenti e garanzie offerte: Ecco le risposte ai dubbi di Paolo

2009-12-02T08:05:00.006+01:00

Di seguito provo a rispondere, seppur con estremo ritardo, ai quesiti posti qualche tempo fa da Paolo, un lettore, circa i rischi potenziali per gli acquirenti e le garanzie offerte dalle cooperative di Residenza Arcimboldi.
Prima di procedere con le risposte devo fare una premessa, che sebbene scontata, mi sembra opportuna. Le seguenti risposte, come tutto il contenuto del blog, sono basate su mie opinioni personali, e pertanto opinabili e controvertibili, e non su dati oggettivi. Chiunque volesse controbattere o aggiungere qualcosa a riguardo e libero di farlo attraverso i commenti, anzi mi auguro si apra un dibattito proficuo che, magari con il contributo anche di Residenza Arcimboldi, contribuisca a fare chiarezza su questo argomento. Ovviamente la discussione e aperta alle posizioni di tutti, anche quelle di Residenza Arcimboldi.
Di seguito le domande di Paolo in grassetto e le mie personalissime opinioni.
Ciao a tutti,qualcuno può aiutarmi? Io avrei voluto acquistare un appartamento in Residenza Arcimboldi ma ho dovuto arrendermi in quanto non sono riuscito ad avere neanche un minimo di garanzie dalla cooperativa e purtroppo non sono in grado di sostenere i rischi, che non sono pochi in quanto:
- Non è fornita una garanzia fidejussoria con la motivazione che, col 70% degli appartamenti venduti, la cooperativa è già in utile (così afferma il responsabile delle vendite).
La garanzia fideiussoria non era fornita nemmeno quando non avevano venduto nemmeno un appartamento. Quindi la risposta fornita dalla cooperativa non mi convince affatto. Allo stesso modo non mi convince l’altra spiegazione fornita di solito dai venditori, vale a dire che la cooperativa in quanto tale non può rilasciare la garanzia fideiussoria. E’ falso, infatti, che le società cooperative non possono rilasciare garanzia fideiussoria: a tal proposito invito i lettori, senza addentrarsi nei meandri del diritto societario, a verificare direttamente consultando le proposte fatte di altre cooperative edilizie dove gli acconti sono coperti da fideiussione fino all’ultimo centesimo. Solo a titolo di esempio vi suggerisco la seguente iniziativa http://www.consorzioadriano.it/ dove entrambe le cooperative che partecipano al consorzio costruttore rilasciano la garanzia fideiussoria. Provate a contattarli per credere.
- Il socio non beneficia però del reale sconto che la cooperativa sta avendo dall’impresa: infatti se, col 70% degli appartamenti venduti, la cooperativa è già in utile allora gli appartamenti dovrebbero costare il 30% in meno: il responsabile commerciale afferma infatti che la cooperativa non ha scopo di lucro e il conto economico alla fine deve andare in pareggio.
Sarebbe cosi se ci trovassimo di fronte a una cooperativa che per spirito e origine storica rispecchi i principi delle cooperative. La società cooperativa è una società nella quale almeno tre soggetti gestiscono in comune una impresa che si prefigge lo scopo di fornire innanzitutto agli stessi soci (scopo mutualistico) quei beni e servizi per il conseguimento dei quali la cooperativa è sorta. Capisaldi del sistema cooperativo sono i principi di mutualità, solidarietà, democrazia. Personalmente di “mutualistico”, “solidale” e soprattutto “democratico” ho visto ben poco sino ad oggi. La cooperativa di Residenza Arcimboldi ( o meglio le cooperative, viste che quelle impegnate in Residenza Arcimboldi sono più di una: Spagna A, Spagna B etc) piuttosto che nascere spontaneamente dall’aggregazione dei soci sono emanazione di una società di costruzione ( nel nostro caso FINGROUP). Tutto ciò, sebbene opinabile per qualcuno, è “prassi comune” e non vedo motivo di scandalo.
- Quando ho chiesto spiegazioni su questo punto mi è stato spiegato che il margine di guadagno, anziché essere ridistribuito fra i soci, viene invece reinvestito in altri interventi; il socio uscente è quindi responsabile per un anno di questi “altri interventi”, assumendone il rischio senza però partecipare agli utili.
Il margine di guadagno va al “promotore” della cooperativa (in questo caso Fingroup) che intasca gli utili mentre ribalta sui i soci la maggior parte dei rischi. E’ questo uno dei motivi per cui la formula di edilizia cooperativa e così diffusa nonché appetibile per le società di costruzioni. Ovviamente in tutto ciò non c’è nulla di fraudolento (almeno sino ad ora). Questa formula consente in genere agli acquirenti di pagare prezzi un po più bassi accollandosi qualche rischio in più. L’importante è esserne consapevoli.
- Il socio, all’atto del rogito, si dimette dalla cooperativa ma i suoi rischi non finiscono qui: infatti deve mantenere per un anno obblighi e responsabilità verso la cooperativa nel caso questa manifestasse qualche insolvenza (art. 16 dello statuto della cooperativa).
Sono appunti alcuni dei rischi di cui si parlava al punto precedente. Come detto prima in genere soci delle cooperative beneficiano per l’acquisto delle case di prezzi più bassi rispetto a quelli applicati dai costruttori. A onor del vero va detto che anche nel caso di Residenza Arcimboldi i soci ( acquirenti del primo lotto) pagheranno un prezzo al metro quadro più basso rispetto ai medesimi appartamenti venduti direttamente dal costruttore (secondo lotto). Se questo differenziale di prezzo valga i rischi che si corrono non sta a me dirlo.
- L’unica cosa sicura per il socio è la pianificazione dei pagamenti, fissa ogni 4 mesi; anche se in realtà mi hanno spiegato che la cooperativa paga l’impresa ad avanzamento lavori.
Appunto, le rate pagate dai soci servono a pagare l’avanzamento lavori. Su questo punto la cooperativa mi sembra inattaccabile.
- Inoltre non è concessa alcuna penale per eventuali ritardi e la bassa percentuale da pagare alla consegna rende fortemente conveniente, per chi vende, ritardare i lavori.
Questo costituisce un elemento di rischio significativo. Nel caso di ritardo dei lavori, infatti, non solo non scatta alcuna penale a favore dei soci ma addirittura, per coloro che hanno fatto ricorso al prefinanziamento della cooperativa, ne consegue un aumento degli interessi pagati. Di questo ne avevo già parlato in un post precedente (http://residenza-arcimboldi.blogspot.com/search/label/Domande%20e%20risposte ) . Dire che per chi vende è conveniente ritardare i lavori mi sembra però eccessivo sebbene, l’assenza di penali, fa si che chi vende non abbia alcun incentivo a finire in tempo.
- Per finire, il terreno non è di proprietà della cooperativa e non sono riuscito a farmi formalizzare alcun particolare accordo per la cessione: mi è solo stato garantito a voce che esiste un accordo per la cessione del terreno a lavori ultimati.
Verosimilmente il terreno è di proprietà di Fingroup che lo cederà ( sarà da vedersi a che titolo) alle cooperative a lavori ultimati. Questo elemento effettivamente potrebbe costituire, insieme agli altri, un elemento di rischio in quanto non è chiaro a che titolo e a che prezzo le cooperative acquisiranno il terreno.
Diciamo che se tutto va bene… va bene per tutti. Ma, se qualcosa va storto, per i soci possono essere guai.
Mi sento di condividere appieno la sintesi finale di Paolo. Per chi è già socio non resta che incrociare le dite o pregare (a secondo degli orientamenti religiosi). Se tutto fila liscia i soci beneficeranno di un prezzo d’acquisto più basso, se qualcosa va storto, invece, l’acquisto potrebbe rivelarsi non proprio un affare. Chi, invece, ancora non è socio ha la possibilità e gli strumenti di valutare tutte le variabili in gioco e le possibili alternative che di questi tempi non mancano.

Vendite ferme nel trimestre: ecco le cause

2009-11-27T20:43:00.003+01:00

Scarse le novità sul fronte delle vendite di Residenza Arcimboldi negli ultimi tre mesi. I mesi di agosto, settembre e ottobre si sono rivelati, infatti, piuttosto magri in termini di appartamenti venduti sia sul fronte del primo lotto che su quello del secondo lotto tanto che a fine trimestre il saldo risulta positivo di pochissime unità.
Nello specifico, cominciando dal primi lotto, le scale A&B non fanno registrare la vendita di alcun appartamento e rimangono ferme al palo con nessuna novità nel rapporto tra appartamenti venduti (80%) e invenduti ( 20%). Va meglio alla scale C&D che fanno segnare la vendita di tre appartamenti portando la percentuale di appartamenti venduti all’ 88%. Le scale E&F, invece, fanno addirittura registrare un regresso con il numero degli appartamenti venduti che decresce di una unità riportando la percentuale di venduto al 62%. Nel conto complessivo del primo lotto, quindi, gli appartamenti venduti raggiungono il 78% a fronte di un 22% ancora invenduto.

Passando al secondo lotto la situazione vendite non migliora. La palazzina B ha fatto registrare, nel trimestre in oggetto, la vendita di 4 appartamenti mentre la palazzina C rimane ancora ferma a 0 appartamenti venduti. Infine, solo 1 appartamento venduto nel trimestre per la palazzina A. Complessivamente il numero di appartamenti del primo lotto rimane ancora troppo esiguo per poter fare valutazioni statistiche più approfondite.
Passando ad una analisi delle ragioni dell’andamento non certo brillante delle vendite del trimestre le cause sono da ascriversi a diversi fattori. Per quanto riguarda il primo lotto la stasi delle vendite è sicuramente attribuibile da una parte all’elevato valore degli immobili rimasti invenduti (prevalentemente concentrati nei piani più alti e dai costi decisamente elevati) dall’altro all’impossibilità per i potenziali acquirenti di apportare modifiche e personalizzazioni sostanziali dal momento che ormai tutti gli appartamenti del primo lotto sono in una fase piuttosto avanzata di completamento.
Per quanto riguarda il secondo lotto, invece, è molto probabile che il costo più elevato rispetto al primo lotto abbia fatto desistere alcuni acquirenti mentre la presenza di nuove iniziative immobiliari nelle immediate vicinanze, decisamente più a buon mercato, ha contribuito ad dirottare altrove gli acquirenti. Infine va considerato un fattore eminentemente stagionale in quanto la presenza del mese di agosto (mese tradizionalmente di stasi per tutte le attività produttive e commerciali) nel trimestre considerato ha penalizzato il computo delle vendite del trimestre.

Tra i diversi fattori presi in analisi credo sia opportuno soffermarsi soprattutto sulla presenza di una nuova iniziativa edilizia a pochi centinaia di metri da Residenza Arcimboldi che credo sia destinata a influenzare in maniera significativa l’andamento delle vendite, anche nei prossimi mesi, soprattutto per gli edifici del secondo lotto. Sebbene Vivere Milano Bicocca(http://www.viveremilanobicocca.it complesso residenziale di prossima costruzione appena a qualche centinaia di metri di Residenza Arcimboldi) abbia un orizzonte temporale più lungo con la consegna dei primi appartamenti sicuramente successiva al completamento del secondo lotto di Residenza Arcimboldi, le analogie tra le due offerte abitative sono molteplici ( zona, attenzione all’efficienza energetica, teleriscaldamento, aspetti Hi-tec e target medio alto) ponendo l’offerta abitativa di VivereMilanoBicocca in concorrenza diretta con quella di Residenza Arcimboldi, sino ad oggi l’unica offerta abitativa di questo tipo in zona Bicocca. Relativamente a questo punto nei prossimi mesi sarà interessante capire se Residenza Arcimboldi, alla luce della concorrenza portata da VivereMilanoBicocca, riuscirà comunque a vendere in tempi ragionevoli gli appartamenti del secondo lotto salvaguardando l’equilibrio finanziario necessario a completare con successo il progetto.

Secondo Lotto: il vero prezzo al metro quadro

2009-10-09T11:58:00.003+02:00

Dopo la pubblicazione delle planimetrie delle tre palazzine che compongono il secondo lotto, ritorno sull’argomento del “vero prezzo al metro quadro” già affrontato in occasione degli appartamenti del primo lotto. In quell’occasione avevamo fatto l’esercizio di calcolare la i metri quadri commerciali di un appartamento, a caso, per definire il prezzo a metro quadro ( clicca qui per visualizzare il post ). Il motivo era dovuto al fatto che i venditori di Residenza Arcimboldi non forniscono una quotazione in metri quadri commerciali (che è lo standard del mercato immobiliare tanto che esiste una norma UNI per calcolarli) ma in superficie lorda, più superficie balconi. L’unità di misura usata da Residenza Arcimboldi è alquanto singolare e genera non poca confusione e che rende difficile, se non impossibile, effettuare confronti puntuali. Per questo motivo procedo con il calcolo del vero prezzo al metro quadro anche degli appartamenti del secondo lotto.
Per fare questo calcolo mi avvarrò di un esempio concreto effettuando tutti i calcoli un appartamento a caso del secondo Lotto. Prendiamo, ad esempio, l’appartamento B3 al primo piano dell’edificio C (scala B), che viene venduto a 239.000 Euro, di cui, diciamo 30.000 per il box auto. L’appartamento in oggetto è caratterizzato da una superficie lorda di 59,21 m² e una superficie balconi di 9,48 m², più una cantina, diciamo, di 2 m².Proviamo a calcolarne la reale metrature commerciale per determinare, infine, il vero prezzo al metro quadro. Dopo un po’ di lavoro con squadra e calcolatrice (utilizzando lo standard UNI con le varie percentuali a secondo del tipo di superficie già esposto in precedenza) riesco a ricavare la superficie calpestabile e la superficie occupata da muri divisori interni che vanno computate al 100%. Aggiungo la superficie delle pareti portanti interne e perimetrali da considerare solo al 50& e la superficie di balconi e cantina, calcolati al 35%. Infine aggiunto al tutto un ulteriore 3% per le parti comuni. Complessivamente l’appartamento risulta misurare 55 metri quadri commerciali. Dividendo il costo dell’appartamento, al netto di 30.000 euro per il box auto, per 55 metri quadri, il costo risultante è di 3800 Euro al metro quadro. Ecco a voi il vero prezzo al metro quadro degli appartamenti del secondo lotto.
Per conoscere il vero prezzo al metro quadro degli appartamenti dei paini superiori, invece, basterà aggiungere una maggiorazione, che di solito e fissa (ad esempio x euro al metro in più a piano), all’aumentare di ciascun piano. Purtroppo, al momento, non so a quanto ammonta, per gli appartamenti del secondo lotto, la maggiorazione che viene applicata al salire dei piani. Se qualcuno dei lettori ha avuto modo di chiederlo ai venditori non esiti a farmelo sapere.
Chi fosse interessato,invece, a conoscere il vero prezzo al metro quadro dell’appartamento prescelto, magari ai piani superiori, può scrivere a residenza.arcimboldi@gmail.com indicando l’appartamento, il prezzo di vendita (senza iva) e la presenza o meno del box.

Metropolitana 5

2009-09-18T08:14:00.010+02:00

Secondo le previsioni a partire dal 2012 entrerà in funzione la linea 5 della metropolitana milanese, anche conosciuta come linea fucsia, che con fermate di Bicocca e Ponale arricchirà e completerà le opzioni di mobilità pubblica a disposizione degli abitanti di Residenza Arcimboldi.
La Linea 5 della Metropolitana di Milano, che con il primo tratto Garibaldi–Bignami si svilupperà per più di 6 chilometri in sotterranea lungo un tracciato comprendente nove stazioni, da Via Bignami a Piazza Garibaldi e vanterà più primati. Sarà la prima linea totalmente automatica in città, guidata e controllata a distanza da un sistema driverless, vale a dire senza conducente a bordo dei treni, e utilizzerà le tecnologie più innovative attualmente disponibili.
Sarà una linea dotata dei più avanzati sistemi di sicurezza per gli utenti, perché una centrale di controllo garantirà il continuo monitoraggio del traffico, della linea e dello stato di tutto il sistema, attraverso un avanzatissimo software gestionale della circolazione. Inoltre perché è previsto, nelle stazioni, l’utilizzo di porte di banchina che isolano la banchina stessa dal binario e dai treni, impedendo la caduta di persone o di oggetti sui binari.I convogli, che nelle ore di punta seguiranno a intervalli di 3 minuti, saranno lunghi 39 metri, formati da 3 carrozze ognuno, e potranno trasportare 431 passegeri, di cui 72 seduti. In futuro si prevede di aumentare a 4 il numero di carrozze, arrivando ad una lunghezza di 50 metri e una capacità di 534 passeggeri. La fermata più vicina a Residenza Arcimboldi sarà quella di Bicocca che sorgerà all’incrocio tra viale Fulvio Testi e via Rodi. Sebbene non proprio nelle immediate vicinanze di Residenza Arcimboldi, il tratto a piedi da fare per raggiungere la fermata di Bicocca da parte degli abitanti di Residenza Arcimboldi sarà piuttosto modesto. La distanza tra Residenza Arcimboldi e la fermata di Bicocca dovrebbe misurare circa 900 metri, mentre il tempo necessario a coprire a piedi il tratto dalla fermata di Bicocca all’ingresso di Residenza Arcimboldi o viceversa dovrebbe essere all’incirca di 13 minuti. Più distante, invece, la fermata di Ponale.

Inoltre, in futuro sono previste ulteriori prolungamenti verso nord e verso ovest della Linea 5. Verso ovest la Tratta Garibaldi–San Siro (fine lavori entro 5 anni dall’inizio) rappresenterà una potenzialità per il futuro contesto urbanizzato e offrirà un servizio e un’accessibilità diretta a poli considerati di notevole rilevanza, oltre a stabilire un significativo effetto-rete con importanti linee di forza ferroviarie (Domodossola FNM e Garibaldi FS e passante ferroviario) e metropolitane (Lotto M1, Garibaldi M2 e Zara M3).
Un ulteriore prolungamento della linea metropolitana 5 è previsto verso ovest è costituirà l’estensione nell’hinterland ovest di Milano nel Comune di Settimo Milanese. Con tale prolungamento viene inoltre servito il quartiere Quinto Romano e l’asse di viale Novara. Infine la linea 5 si estenderà verso nord con la Tratta Bignami–Monza Bettola (anche in questo caso sono previsti 5 anni di lavori per completare la tratta) per la quale è stato realizzato lo studio di fattibilità fino a Monza, che dovrebbe garantire il collegamento rapido con il centro di Milano, servendo anche i territori dei comuni intermedi di Cinisello Balsamo e Sesto S.Giovanni.

Ovviamente per l'attivazione della prima tratta della linea 5, quella che toccherà la Bicocca, bisognerà aspettare il 2012, mentre i prolungamenti successivi nella migliore delle ipotesi non saranno pronti prima del 2015. Nel frattempo, per muoversi da e per la Bicocca con i mezzi pubblici, bisognerà accontentarsi dei mezzi di superficie di cui tratterò in un altro post.

Andamento vendite maggio-giugno-luglio

2009-08-06T18:14:00.002+02:00

L’andamento delle vendite degli appartamenti di Residenza Arcimboldi, negli ultimi 3 mesi, sembra confermare i segnali di ripresa del mercato immobiliare già evidenziati durante il trimestre precedente. Nel corso degli ultimi tre mesi, infatti, il primo lotto ha fatto registrare la vendita di ulteriori 14 appartamenti, circa il 9% del totale, che porta la percentuali di appartamenti venduti poco sotto il 76% e che fa scendere il peso percentuale dell’invenduto del primo lotto a circa il 24% del totale. Al contrario del trimestre scorso, son state le scale C e D a trainare le vendite, mentre le scale A&B e E&F hanno fatto registrare vendite più modeste. Le scale C e D si confermano le più gettonate con circa l’84% degli appartamenti venduti. Seguono le scale A e B che toccano l’80% di venduto mentre le scale E&F chiudono con il 64% degli appartamenti venduti.

Dal punto di vista delle tipologie di appartamenti, la maggior parte dell’invenduto è costituito dagli appartamenti più costosi come quelli di ampie metrature e gli attici. Gli appartamenti dell’ultimo piano, infatti, sembrano non riscuotere particolare successo tra gli acquirenti, forse per ragioni di prezzo, facendo registrare tassi di invenduto vicini al 60%. Al contrario l’operazione promozionale a favore degli appartamenti a pian terreno sembra aver dato buoni risultati tanto che ad oggi sembra ne sia rimasto in vendita solo uno o due.

Per quanto riguarda, invece, il secondo lotto, le vendite sono cominciate da troppo poco tempo per effettuare valutazioni. Su un totale di 132 appartamenti (considerando le 3 palazzine che compongono il secondo lotto) ne risultano collocati appena 17. Col passare dei mesi sarà possibile fare valutazioni più approfondite.

Avanzamento Lavori

2009-07-24T16:55:00.007+02:00

Pubblico alcune foto scattate da Francesco Donati e che testimoniano l'avanzamento lavori del primo lotto di Residenza Arcimboldi. In particolare si puo vedere come i ponteggi stiamo progressivamente abbandonando la scala A e che per i piani alti sono già completi di infissi.

Vista da Piazzale Egeo

vista da via Ettore Fieramosca

Vista da via Ettore Fieramosca

Vista da viale dell'Innovazione

Partite le vendite del secondo lotto

2009-07-15T17:58:00.002+02:00

Sono partite le vendite degli appartamenti del secondo lotto di Residenza Arcimboldi, che sarà costituito da tre palazzine prospicienti il primo lotto e che dovrebbero essere pronte prima dell’estate 2011. Sebbene gli appartamenti del secondo lotto saranno venduti con una formula commerciale diversa rispetto a quelli del primo lotto (vendita diretta del costruttore e non cooperativa) i punti in comune tra i due lotti sono molteplici: zona, posizione, azienda costruttrice, caratteristiche costruttive, capitolato, etc.
Ovviamente questo blog è rivolto anche a tutti gli acquirenti, o potenziali acquirenti, degli appartamenti del secondo lotto. Spero che anche loro possano trovare in questo blog informazioni, spunti, consigli e testimonianze utili ai fini di un momento cosi importante e delicato come l’acquisto di una casa.
Allo stesso modo spero che anche gli acquirenti del secondo lotto possano contribuire ad alimentare ed arricchire proficuamente il dibattito e lo scambio di esperienze tra tutti i futuri “abitanti” di Residenza Arcimboldi.

Bicocca e pubblicità

2009-05-29T20:36:00.028+02:00

In questo post affronterò un aspetto un po’ frivolo, vale a dire la presenza ricorrente della Bicocca all’interno di spot pubblicitari e video musicali. Il quartiere Bicocca, infatti, nel corso degli ultimi anni, ha fatto spesso da sfondo a numerose pubblicità televisive di vario genere e a diversi video musicali realizzati da cantanti italiani. Ciascuno di voi ne ricorderà almeno qualcuno. I motivi di questo successo della Bicocca come location pubblicitaria sono diversi: in alcuni spot l’ambientazione moderna e innovativa, nonché i tratti avveniristici dell’organizzazione urbana sono stati utilizzati dai pubblicitari per esprimere i concetti e le emozioni di modernità e innovazione tecnologica che lo spot vuole associare al prodotto o al marchio. In altri casi, invece, lo scenario vagamente post-industriale della bicocca viene utilizzato per connotare situazioni di disagio come nel caso degli spot dell’EMPA e del Telefono Azzurro.

Volkswagen Touran

Lo spot è girato completamente in Bicocca, di cui si riconosce facilmente l’ambientazione.

Tim Alice

Lo spot riprende diversi scorci urbani di Milano, tra cui molto riconoscibili sono la fermata di Cascina Gobba della MM2 e in Bicocca la piazza con vasche e pergolati compresa tra viale dell’Innovazione e via Pirelli.

Seven

Anche in questo caso lo spot e completamente girato davanti all’università

Telefono Azzurro

Gli esterni di questo spot sono girati prevalentemente in viale dell’Innovazione e sotto la fermata del Tram.

ENPA

Lo spot comincia con alcune inquadrature della Bicocca, nella fattispecie alcune riprese riprendono via Padre Baccaro con la camera posta in viale Sarca.

FIAT Punto

La parte finale dello spot è girata davanti al Teatro degli Arcimboldi

Rovagnati

Infine la recentissima pubblicità Rovagnati con uno spot girato in diversi punti di Milano tra cui la Bicocca: in particolare ai piedi della collina dei ciliegi e nei pressi dell'Università.

A questi si aggiunge lo Spot pubblicitario con Naomi Campbell di lancio di TIM Free TV, il servizio di TV sul telefonino offerto da TIM. Il video è stato girato nel settembre 2003 davanti al teatro. Le prove sono iniziate nel pomeriggio ma lei, Naomi, è arrivata solo verso le 23 e l'apparizione è stata da vera star. Durante la lavorazione dello spot erano presenti solo tecnici e comparse. Nessuno sapeva dell'evento.

Molto frequente anche l’utilizzo della Bicocca come location di video musicali. Ecco due esempi che non necessitano di spiegazioni ulteriori:

Negroamaro

Max Gazzè

A questi se ne aggiungono numerosi altri che non mi è stato possibile trovare in rete: tra questi il video musicale di Tiziano Ferro del brano che si intitola: "L'olimpiade" ed è stato girato sui gradini dell'edificio che ospita il C.N.R. Sempre in Biccocca è stato girato il video musicale di Mietta: il brano si intitola "Shisa" ed è stato lanciato nell'estate del 2002. Infine il video musicale di Francesco Renga con il brano "Sto già bene" ed è inserito nell'album "Tracce".

Nel caso in cui ne avessi dimenticato qualche spot o video, non esitate a segnalarmelo.

Sopralluogo appartamento

2009-05-21T15:14:00.005+02:00

Di seguito vi propongo la testimonianza e le impressioni di un lettore che ha già eseguito il primo sopralluogo e che mi ha scritto, via e-mail, le sue impressioni. Lo ringrazio, a nome anche di tutti i lettori del blog, per l’interessantissimo contributo proposto.

La scorsa settimana ho fatto il sopralluogo in cantiere; il mio appartamento è in scala A. All’appartamento si accede accompagnato dai geometri Tabasso e Francesconi e dotati di elmetti. Ovviamente la prima impressione è sempre la solita (non è la prima volta chevisito un appartamento in costruzione) sembra più piccolo. Ahimè! L’appartamento era totalmente intonacato mentre il pavimento è ancora grezzo. Sicuramente vedere le pareti intonacate dà un miglior impatto ma ciò non faaltro che convincermi ulteriormente sul fatto che sarebbe stato più opportuno fare un sopralluogo prima anche perché avremmo potuto subito sistemare eventuali errori nella disposizione degli elementi. Su questo punto, infatti, il sopralluogo ma rilevato luci ed ombre. Se da una parte tutte le indicazioni della disposizione di tutti gli elementi di personalizzazione sono state nella maggior parte dei cosi rispettate, almeno in un caso ho riscontrato una grave anomalia. Come spesso accade in questi casi i muratori hanno disposto arbitrariamente, e con pessimo gusto, un elemento oggetto di una variante e del quale la Direzione Lavori aveva omesso di chiedermi indicazioni circa la collocazione. Una variante che poteva essere, forse, ubicata come maggior buon senso altrove oltre che, magari, con il consenso del proprietario dopo un rapido consulto. Purtroppo a intonaco completato la frittata era ormai fatta. A parte questa, a mio parere, grave mancanza, tutto il resto corrispondenza abbastanza bene alle indicazioni fornite, a parte qualche piccola discrepanza prontamente sistemata in tempo reale.

Da una occhiata al terrazzo ed alle finestre ho tristemente notato quanto sia vicina la palazzina del secondo lotto. Non credo che riuscirei a sporgere al vicino dell’altro palazzo la bottiglia dell’acqua ma se gliela tirassi (quella di plastica ovviamente) dubito che non riuscirei a farla arrivare dal mio terrazzo al suo!Un’altra considerazione: non mi illudevo di riuscire a vedere oltre il Teatro ma francamente mi sono reso conto che di fronte a “co’ tanta imponenza” se non abiti agli ultimi piani della palazzina dubito che tu riesca a vedere oltre gli Arcimboldi. Lasciando l’appartamento ho riscontrato quello che già si evinceva sulla carta per quello che riguarda il pianerottolo. Esso è diviso in due: da una parte le scale con i due accessi degli ascensori, il tutto alla luce di una finestra; dall’altra, (dopo aver aver varcato “due porte due” tagliafuoco,“piene” e con maniglione, destinate a rimanere chiuse) la seconda parte conunicante con i due ingressi degli appartamenti destinati a rimanere al buio o illuminati da una luce (in base all’umore di un sensore). E’ inutile dire che quelle due porte saranno destinate a rimanere sempre aperte allo scopo di donare un po’ di luce, utile anche a vedere chi bazzica nel pianerottolo.Avrei altresì voluto vistare box e cantina ma mi sono trovato di fronte adun cortese ma netto rifiuto. Forse sarà possibile vistarli in un secondo tempo,forse. In sintesi posso dichiararmi parzialmente soddisfatto anche se non sono mancate alcune delusioni come precedentemente ho scritto.Inoltre mi ero illuso che ci potesse essere un po’ meno di “vis a vis” con il vicinato. E’ innegabile che non ci si poteva aspettare grandi cose sotto questo profilo, specie da un simile insieme di palazzoni, ma si sa sa, uno spera sempre.

Marco

Vi ricordo che le testimonianze di tutti i soci e acquirenti sono benvenute e sarò felice di pubblicarle, tutelando l’anonimato di tutti ove richiesto. Per contribuire al blog di Residenza Arcimboldi, per esprimere la vostra opinione o testimonianza o semplicemente per avere maggiori informazioni basta scrivere a residenza.arcimboldi@gmail.com

Andamento vendite febbraio-marzo-aprile

2009-05-07T17:35:00.008+02:00

Eccoci con l’appuntamento trimestrale sull’andamento vendite degli appartamenti di Residenza Arcimboldi. A distanza di tre mesi dall’ultimo censimento, l’andamento delle vendite sembra dare qualche segnale di timida ripresa dopo la stasi che aveva caratterizzato il periodo Novembre-Gennaio.
Questo dato, oltre che per Residenza Arcimboldi, potrebbe assumere un significato macroeconomico più ampio. La ripresa delle vendite, infatti, sembrerebbe confermare i segnali di timida ripresa ( o quantomeno di non peggioramento ulteriore) intravisti nell'ultimo mese.
Negli ultimi tre mesi, infatti, il numero degli appartamenti prenotati è cresciuto di 8 unità, che equivalgono a circa il 5% del totale degli appartamenti di Residenza Arcimboldi, portando la percentuale di appartamenti venduti oltre il 68%, mentre quella degli invenduti scende sotto il 32%.
I nuovi acquisti si concentrano prevalentemente nelle scale A e B e D e F mentre nessun nuovo appartamento è stato venduto nelle scale B e C. Le scale A e B si confermano le più gettonate con oltre il 78% di appartamenti venduti, seguono le scale C e D con quasi il 72% di “prenotati” e chiudono, seppur in recupero, le scale E e F con una percentuale di appartamenti venduti vicina al 57%.

Dal punto di vista delle tipologie di appartamenti, i bilocali vanno letteralmente a ruba. Ad oggi, infatti, questo taglio risulta quasi completamente esaurito tra quelli in vendita a Residenza Arcimboldi. Gli appartamenti invenduti, invece, annoverano quasi esclusivamente trilocali e qualche raro taglio più grande. Rispetto alla distribuzione per piano, le vendite continuano a premiare sopratutto i piani medio-alti, nonostante l’operazione promozionale a favore degli appartamenti a piano terra ha riscosso qualche effetto, seppur modesto.
Ovviamente le percentuali venduto/invenduto sono relative semplicemente al numero di appartamenti venduti senza considerare i metri quadri di ciascuno. Un conteggio analogo, prendendo in considerazione i metri quadri venduti a fronte di quelli invenduti presenterebbe percentuali di venduto sicuramente più basse, dal momento che ad oggi, come detto, rimangono invenduti prevalentemente i tagli grandi mentre i piccoli sono quasi esauriti. Infine, anche grazie alla segnalazione di un lettore, ho notato diversi appartamenti da “occupati” trasformasi in “liberi” indice o di soci che hanno abbandonato la cooperativa o di soci che hanno cambiato idea circa l’appartamento prescelto e ne hanno scelto un altro liberando quello prenotato in precedenza.

Assemblea dei soci

2009-05-04T16:31:00.003+02:00

Durante la scorsa settimana si sono tenute le assemblee delle cooperative che compongono il primo lotto di Residenza Arcimboldi. Ecco i temi affrontati.
Approvazione del bilancio 2008
Sono state rapidamente elencate le principali voci di bilancio 2008. Il bilancio è disponibile presso la cooperativa per la consultazione da parte dei soci.
Tempi di Consegna
Secondo quanto riferito dagli amministratori della cooperativa i tempi di consegna dovrebbero essere rispettati. Si prevede infatti che i lavori siano ultimati entro l’estate 2010 per quindi procedere con le consegne degli appartamenti tra settembre e novembre 2010.
Frazionamento e rogito
Una volta completati i lavori la sequenza di operazioni prevede prima il frazionamento del mutuo fondiario della cooperativa contestuale alla consegna degli appartamenti. Quindi nei mesi successivi, e comunque prima della fine del 2010, si procederà con le operazioni di rogito.
Visite cantiere
Nei prossimi mesi i soci saranno contattati per effettuare un sopraluogo sul cantiere. Una volta ultimati gli impianti idraulici ed elettrici ogni socio potrà effettuare un unico sopralluogo dell’abitazione prima della consegna.
Esenzione box e interessi passivi prima del rogito
Gli amministratori della cooperativa, come da normativa, hanno previsto la possibilità per i soci di detrarre il 36% del costo del box. Fornirò maggiori dettagli su questo punto, come sulla detrazione del 19% degli interessi passivi, in un prossimo post.
Tempi di costruzione del secondo lotto
Costituito da tre nuove palazzine il secondo lotto dovrebbe essere ultimato circa 8 mesi dopo l’ultimazione del primo lotto, quindi per l’estate 2011. Circa i tempi della casa dello studente, alta 16 piani e che sorgerà all’angolo tra via dell’Innovazione e via Baccaro, essendo un edificio estraneo al complesso di Residenza Arcimboldi e per di più pubblico non è possibile in questo momento prevederne i tempi di realizzazione.
Capitolato
Infine diverse testimonianze di un accesa discussione relativa alle caratteristiche del capitolato e nello specifico su due punti in particolare: sulla presunta inadeguatezza del capitolato offerto e sui costi eccessivi, applicati dalla ditta Tempini, delle varianti al capitolato stesso.
Riguardo al primo punto alcuni soci hanno espresso perplessità circa l’adeguatezza dei materiali offerti da capitolato. In particolare le critiche si sono incentrate sulla inadeguatezza estetica e sulla mancanza di scelta offerta dal capitolato. Su questo punto gli amministratori della cooperativa hanno risposto che ritengono il capitolato offerto assolutamente in linea con i costi degli appartamenti e con altre costruzioni analoghe.
Relativamente al secondo punto, invece, alcuni soci hanno denunciato costi, a loro giudizio eccessivi, applicati dalla ditta Tempini per le eventuali voci di extracapitolato. Sembrerebbe addirittura che qualche socio abbia richiesto che l’appartamento gli sia consegnato privo di pavimentazione e piastrelle: pur non ricevendo alcuno scorporo per i mancati lavori eseguiti e dovendo sostenere in toto il costo dei materiali extra-capitolato desiderati e della posa degli stessi secondo i calcoli e i preventivi fatti realizzare da un socio, il costo preventivato da Tempini per la differenza rispetto al capitolato sarebbe addirittura superiore rispetto al costo di un altro fornitore per l’esecuzione ex-novo di tutti i lavori di pavimentazione.
Sull’argomento capitolato(sia relativamente al giudizio sull’adeguatezza dello stesso, sia sui costi per gli interventi extra-capitolato) e su eventuali altre informazioni emerse in altre assemblee, invito tutti i soci a farmi pervenire le testimonianze delle proprie esperienze per delineare un quadro più completo con commenti sul blog o sulla pagina di Facebook di Residenza Arcimboldi o scrivendo a residenza.arcimboldi@gmail.com

residenza.arcimboldi@gmail.com

2009-04-29T14:51:00.002+02:00

Il blog di Residenza Arcimboldi sta diventando sempre di più uno strumento di aggregazione per tutti i soci della cooperativa.
Per favorire ancora di più il dibattito e la partecipazione di tutti ho pensato di mettere a disposizione anche un indirizzo e-mail del blog a cui scrivere per segnalare notizie, commenti e pareri. Oltre alla possibilità di lasciare dei commenti sul blog o di scrivere alla pagina di Facebook di Residenza Arcimboldi oggi potete scrivermi a residenza.arcimboldi@gmail.com . Segnalatemi tutto quanto ritenere interessante e cercherò di pubblicarlo sul blog in modo da condividerlo con tutti.Ovviamente, se richiesto, sarà tutelato il diritto all'anonimato.

Impressioni sul capitolato

2009-04-26T11:12:00.003+02:00

Durante le scorse settimane ho avuto diversi incontri con i geometri di Residenza Arcimboldi per definire tutti i dettagli dell’impianto elettrico e idraulico nonché la scelta degli elementi e materiali offerti da capitolato come sanitari, piastrelle, pavimenti, placche degli interruttori etc. Sebbene non abbia competenze specifiche in materia, ho avuto modo di farmi un idea più completa sulle caratteristiche e sulla qualità dei materiali forniti da capitolato sopratutto grazie al cofronto con quanto esperito in precedenza in occasione dell’acquisto di un altra casa in costruzione.
Passando alle singole voci del capitolato, ecco le mie impressioni:

Impianto elettrico
La dotazione di punti luce e prese fornite da capitolato è sostanzialemente adeguata. Le placche dell’impianto elettrico sono della Ticino, seppur nella versione basic. Sufficiente.

Sanitari
Anche i sanitari, a mio parere, sono stati abbastanza in linea con le aspettative. Il capitolato offre le serie “Tesi” o “Linda” dell’Ideal Standard, che sebbene rappresentino il basso di gamma dell’offerta Ideal Standard rappresentano comunque delle opzioni dignitose. Discorso analogo per i rubinetti: la linea Ceramix 2000 è un grande classico dei costruttori: si tratta di un prodotto sicuramente valido anche se il design non è particolarmente ricercato. Mi ha lasciato,invece, un po’ contradetto la vasca da bagno, in acciaio smaltato e non in vetroresina. Se da una parte la scelta dell’acciaio smaltato è sicuramente lodevole, in quanto la vetroresina può risultare più delicata, dall’altra il disegno della vasca mi è parso abbastanza anonimo se non addirittura demodè. Piatti doccia Ideal Standard completano l’offerta.
Anche in questo caso, credo, si abbia privilegiato eccessivamente la sostanza a scapito della forma.

Porte
Abbastanza in linea con quanto di solito offerto da capitolato dalle aziende costruttrici, anche le porte, sebbene non particolarmente eccelse. Si tratta di porte tamburate color noce, un po anonime per non dire basic. Mi sarei aspettato qualcosa di maggiormente abbinabile al profilo hi-tech dei serramenti in alluminio.

Pavimenti
I parquet proposti per la zona notte,invece, mi sono sembrati discreti. Sia l’assortimento proposto (ben 5 varianti) sia le tipologie di colori sono soddisfacenti. Meno soddisfacenti mi sono sembrate le tipologie di piastrelle monocottura proposte come pavimentazione per le altre stanze. Non entro nel merito della qualità dei prodotti, sui quali non riesco a formulare un opinione per mancanza di competenze, ma limitandomi esclusivamente alle tipologie e colori che ho visto devo dire che non mi hanno particolarmente entusiasmato. Anche qui colori e tagli molto tradizionali e per nulla in linea, ad esempio, con il look molto moderno della facciata realizzata in gress.

Piastrelle
Per le piastrelle di bagno e cucina discorso analogo a quanto già detto per i pavimenti al punto precedente: non sono in grado di esprimere un parere sulla qualità del materiale ma quanto a gusto mi sono sembrate veramente brutte, adirittura peggiori rispetto alle piastrelle per i pavimenti.

Infine una nota sulla cassaforte, offerta come extracapitolato, sebbene a un costo abbastanza ragionevole. Proprio alla luce del costo contenuto, si potevano offrire da capitolato, realizzando magari anche delle economie di scala.Un discorso a parte, invece, meritano i costi dei materiale e dei lavori eseguiti extracapitolato: tratterò questo argomento più avanti con un post dedicato.

Nel complesso la sensazione trasmessa dal capitolato è di prodotti nel complesso anche discreti ma non all’altezza delle soluzioni innovative che caratterizzano l’edificio nel suo complesso e soprattutto in molti casi assolutamente non in linea con lo spirito dell’edificio (e del quartiere nel suo complesso) improntato al design e alla modernità. Voi che ne pensate? Attendo le vostre impressioni.

Domande di un' acquirente

2009-03-27T07:43:00.007+01:00

Riporto le domande poste da un potenziale acquirente sulla pagina di Facebook di Residenza Arcimbolodi. Di seguito le mie risposte, non so se e quanto esaustive. Invito tutti gli altri acquirenti o potenziali acquirenti a partecipare al dibattito (sul Blog lasciando un commento o sulla pagina di Facebook) aggiungendo le vostre opinioni o correggendo le mie risposte.

Ho appena finito di spulciare il sito residenza-arcimboldi.com e l'ottimo blog. Vi scrivo per avere alcune info sugli appartamenti. Premesso che sarei molto interessato a prenderne uno, con almeno un paio di stanze da letto piano medio alto, ma ho alcuni dubbi che vi esponngo di seguito: tempi previsti di consegna? non capisco il costo al mq che dicono sul sito, ma dopo attenta lettura sul blog ho capito qualcosa in più, ma non tutto...Quali sono gli edifici più vicini alla ferrovia? Sarà rumoroso? leggevo della casa dello studente...mah! Voi avete già "bloccato" l'appartamento? Avete delle dritte/suggerimenti da darmi? Il prezzo che loro propongono è negoziabile un minimo? ... visto il periodo. Rilasciano fidejussione? C'è qualche rischio "nascosto"? Ringrazio in anticipo a tutti quelli che leggono questo messaggio e soprattutto quelli che mi daranno qualche dritta!

Ciao Giuseppe e benvenuto anche a te. Cerco di rispondere a tutte le tue domande con ordine:
Cominciamo dai tempi di consegna. Secondo i venditori la consegna dovrebbe essere a fine 2010. Il piano pagamento prevede l’ultima rata per 30/06/2010; che con rate quadrimestrali dovrebbe significare consegna a Ottobre 2010. Se riusciranno a farcela nei tempi previsti, però, non lo so.
Gli appartamenti più vicini alla ferrovia sono quelli delle scale E ed F. Certamente sono più esposti, rispetto a quelli delle scale A e B ai rumori della ferrovia, ma non in maniera cosi più significativa. Circa la rumorosità della ferrovia, che non credo eccessiva, puoi verificarla tu stesso trascorrendo una ventina di minuti passeggiando in via Sesto San Giovanni.
Circa la negoziabilità del prezzo non saprei cosa dirti. Credo che la maggior parte degli acquirenti ha “bloccato” l’appartamento in tempi non sospetti (precedenti alla crisi) e quindi senza margini di trattativa sul prezzo. Mi rendo conto che ora la situazione è decisamente diversa. Prova chiedere uno sconto e facci sapere sul blog o sulla pagina di Facebook: credo che entrambi servano anche a questo. Capitolo Fideiussione. Residenza Arcimboldi non compre con fideiussione bancaria gli importi versati come acconti prima del rogito. I venditori accampano come motivo il fatto che Residenza Arcimboldi è una cooperativa è pertanto le è impossibile fornire questo tipo di garanzia sugli acconti versati dai compratori. Assolutamente falso! E’possibile e come, prova lo è il fatto che in giro ci sono altre cooperative edilizie che applicano la fideiussione. Dopo questa premessa, va anche detto che con oltre il 70% degli appartamenti venduti la possibilità di un fallimento della cooperativa mi sembra piuttosto remotA. Per questo motivo credo che la mancanza di fidejussione sia più legata ad un eccesso di sicurezza che a malafede. Mi spiego meglio: la società (FINGOUP), che sta dietro alla cooperativa, al momento della messa in vendita degli appartamenti era convinta che gli appartamenti fossero caratterizzati da un così buon rapporto qualità/prezzo e che si sarebbero venduti da soli senza la necessità della garanzia della fideiussione. Il ragionamento era sicuramente valido prima dell’inizio della crisi, ora non so quanto regge.
Veniamo, infine, a quelli che tu chiami rischi nascosti. Ovviamente come in tutti gli acquisti sulla carta ci sono dei rischi legati al fatto che si acquista qualcosa che non c’è ancora. Oltre ai soliti rischi connessi all’acquisto sulla carta l’unico rischio meno evidente, che mi sento di segnalare, e quello legato ad un eventuale ritardo nei lavori. Al contrario dell’acquisto da un costruttore, che è tenuto a consegnare entro la data concordata, pena il pagamento di una penale, le cooperative non hanno questo vincolo. In pratica possono consegnare le case quando gli pare, senza alcuna penale. In caso di ritardi però, per coloro che non pagano cash le rate, ma solo gli interessi, ogni ritardo nella consegna significa un ulteriore (o ulteriori) e aggiuntive rata di interessi, che possono essere anche molto salate. Chi la stilato il piano degli interessi da corrispondere, prima della decisione di costruire un piano aggiuntivo e conseguente procastinamento della consegna, ne sa qualcosa.

Mutui a condizioni agevolate per i soci della cooperativa? Forse!

2009-02-21T16:43:00.005+01:00

Tutti coloro che hanno intenzione di ricorrere ad un mutuo per l’acquisto di un appartamento di Residenza Arcimboldi, avranno sicuramente chiesto ai venditori i dettagli per l’accollo del mutuo contratto dalla cooperativa.
Credo che su questo argomento, tutti, come me, abbiano ricevuto la medesima risposta: la cooperativa, vista la sua natura di ente senza fine di lucro, gode di condizioni di finanziamento agevolati (Euribor a 6 mesi + 0,80) e al momento del frazionamento e successivo accollo del mutuo i soci stessi della cooperativa potranno beneficiare delle medesime condizioni. In altre parole secondo i venditori di Fingroup Banca Intesa-San Paolo, che è la banca che finanzia Residenza Arcimboldi, avrebbe applicato ai soci accollatari che ne avessero fatto richiesta le medesime condizioni concordate con la cooperativa, vale a dire mutuo a tasso variabile (Euribor a 6 mesi + 0,80).
Tutti, come me, avranno pensato che la possibilità di accollarsi un mutuo indicizzato all’ Euribor 6 Mesi + uno spread di 0,80 era un opzione abbastanza vantaggiosa. All’epoca avevo fatto un rapido confronto trovando solo poche proposte, e di poco, ancora più convenienti. Uno spread dello 0,80, infatti, anche se sull’Euribor a 6 mesi (generalmente più alto di 0,10 - 0,20 punti rispetto all’euribor a 3 mesi, comunemete usato per i mutui a tasso variabile) era comunque una un tasso vantaggioso se sommato ai vantaggi derivanti dall’operazione di accollo del mutuo che azzerano le spese notarili legate all’accensione di un mutuo.
Ora che però l’Euribor è crollato ai minimi storici ho avuto modo di osservare un generalizzato aumento degli spread applicati ai mutui a tasso variabile. Si è cosi passati da spead compresi tra 0,80 e 1 punto percentuale di qualche mese fa, a spread attuali compresi tra 1,20 sino addirittura a 1,80 punti percenuali.
A questo punto mi sono chiesto quanto valeva la promessa dei veditori di Residenza Arcimboldi di mutui agevolati ( Euribor 6 Mesi + 0,80) a fronte dell’attuale innalzamento generalizzato dei tassi? Mi è venuto il dubbio che Fingroup abbia promesso ai soci condizioni di mutuo che la banca difficilmente applicherà anche ai soci. Ho quindi girato il quesito a un mio conoscente che si occupa proprio di mutui presso un grosso istituto di credito ed ecco la sua previsione: Le banche – ha esordito il mio conoscente - nei casi di accollo del mutuo edilizio cotratto dal costruttore (imprenditore o cooperativa) non sono tenute in alcun modo ad applicate agli acquirenti le medesime condizioni applicate al costruttore. Anzi se ne guardano bene. Al momento dell’accollo le banche propongono ai soci delle condizioni nella migliore delle ipotesi allineate a quelle del mercato e spesso addirittura leggermente superiori. La banca è consapevole che anche applicando condizioni di mutuo leggiermente peggiorative rispetto a quanto offerto dal mercato otterrà comunque i mutui della maggior parte dei soci: questo perchè anche a tassi leggermente superiori l’operazione di accollo risulterà conveniente per gli acquirenti. Il riparmio di spese notarili derivanti dall’accollo è quasi sempre comunque superiore a qualche decimo di spread in più applicato dalla Banca, e gli acquirenti fatti due conti sceglieranno l’accollo dalla banca del costruttore nonostante qualche decimo di spread in più. Consapevoli di questo vantaggio, le banche ne approfittano per un piccolo extraguadagno a cui difficilmente rinunceranno in questi momenti di difficiltà del settore creditizio.
Il dubbio che i venditori di Residenza Arcimboldi abbiano promesso ai soci della cooperativa condizioni di finanzimento per il mutuo che la banca non manterrà a questo punto è diventata quasi una certezza.

Il significato di Bicocca

2009-02-07T10:32:00.005+01:00

Il termine bicocca nel secoli scorsi per lungo tempo il termine ha avuto il significato "roccaforte o castello di modeste proporzioni posto in un luogo elevato specialmente ad uso di vedetta". Oggi, invece, la parola bicocca è per lo più usata per indicare una casa di campagna o un abitazione di scarso valore, come si evince anche dal dizionario della lingua italiana di Tullio De Mauro, dove a bicocca corrisponde “casupola misera e cadente”. Diversissimo, invece, il significato assunto bicocca in spagnolo e francese a secondo delle sorti della battaglia della Bicocca, di cui abbiamo già parlato in un post precendte e che vide gli spagnoli sconfiggere duramente i francesi.
E’ curioso, infatti, osservare il significato negativo assunto dal termine bicocca, in francese a seguito della battaglia del 1422. Come testimonia Pietro Verri, il termine bicocca è rimasto negativamente nella memoria dei Francesi, i quali, nei secoli scorsi, per significare che un sito costerebbe molto sangue, e gioverebbe poco acquistandolo, usavano dire: "c'est une bicocque". L’accezione spregiativa di bicocca in francese è rimasta sino ai giorni nostri dal moemento che, oltralpe, il termine oggi significa esclusivamente casa fatiscente o addirittura catapechia.
Al contrario in spagnolo bicoca, simbolo di una facile vittoria per l’esercito di Carlo V, ha assunto il significato di "facile guadagno, cosa di valore che si può acquisire con poco sforzo" è nella sua connotazione positiva sopravvive tutt’ora nello spagnolo castigliano.
Mi sorge un dubbio: per i soci di Residenza Arcimboldi, l’acquisto di casa si rivelerà una bicocque o di una bicoca?

Andamento vendite: tutto immutato

2009-01-24T20:30:00.005+01:00

Lo scorso novembre avevo eseguito un primo censimento degli appartamenti venduti e invenduti (dell’importanza del buon andamento delle vendite, anche per i singoli acquirenti, ho parlato in un precedente post). Oggi ritorno sull’argomento per capire come sono andate le vendite degli appartamenti di Residenza Arcimboldi negli ultimi tempi. Il risultato è soprendente: a distanza di tre mesi il numero totale degli appartamenti venduti non è cresciuto di alcuna unità, 122 gli appartamenti prenotati e 68 quelli liberi, esattamente come lo scorso novembre. Anche le percentuali rimangono assolutamente immutate rispetto a tre mesi fa: gli appartamenti venduti rimangono fermi a quota 64% con le più alte percentuali di appartamenti venduti nelle scale A & B ( 73%) e B & C (72%) , chiudono le scale D &F con 49% di appartamenti venduti.
La staticità nell’andamento delle vendite è prevalentemente riconducibile al clima di incertezza economica che dalla scorsa estate sta caraterrizzando il panorama economico mondiale, e che fa sentire i propri effetti anche sul mercato immobiliare di Milano. E’ plausibile che, persistendo tale clima di incertezza e turbolenza economica, molti dei potenziali acquirenti abbiano deciso attendere tempi più propizi per un investimento importante come quello legato all’acquisto di un’abitazione.Tuttavia vanno segnalati delle piccole variazioni: alcuni soci sono usciti dalla cooperativa ed altri sono entrati, senza però modificare il totale degli appartamenti venduti. Questo fenomeno è riscontrabile dal sito stesso di Residenza Arcimboldi, infatti, dove alcuni appartamenti, sino a poco tempo fa “prenotati”, sono tornati repentinamente “liberi”, segno che i titolari hanno abbandonato la cooperativa liberando gli appartamenti prenotati.

La battaglia della Bicocca

2009-01-17T17:37:00.006+01:00

Sappiamo che il quartiere di Bicocca deve il suo nome a una dimora di campagna della nobile famiglia Arcimboldi. Ma pochi sanno che la Bicocca è passata alla storia per la sanguinosa battaglia svoltasi nei suoi pressi il 27 aprile 1522 tra gli Spagnoli di Carlo V e i Francesi di Francesco I (da non confondersi con l’omonima Battaglia della Bicocca combatutta tra piemontesi ed austroungarici, nei pressi di Novara, oltre tre secoli dopo). Oltre a spagnoli e francesi la battaglia vide protagonisti gli eserciti mercenari: i Lanzichenecchi a fianco degli spagnoli e i Picchieri svizzeri a fianco dei francesi a cui si aggiungevano anche la compagnia di ventura italiana di Giovanni delle Bande Nere. Saranno sopratutto i mercenari a svizzeri a deterninare l’esito della battaglia.

All’epoca la Bicocca era una zona rurale distante ben otto chilometri dalle mura di Milano. In corrispondenza dell’attuale viale F.Testi correva la strada di accesso a Milano fiancheggiata da un profondo fossato, mentre l’area compresa tra viale Monza e viale Testi era occupata da un campo sommerso secondo la tenica della marcita. Gli spagnoli erano ben protetti, nei pressi della Bicocca degli Arcimboldi, da un poderoso terrapieno. I francesi, invece, provenienti da Monza, erano disposti più a nord, presumibilmente dove si trova oggi il CentroSarca. I francesi, pur consapevoli del terreno non a loro favorevole, non avevano la possibilità di temporeggiare. I mercenari svizzeri, che costituivano un terzo dell’esercito francese, pretendevano di essere pagati: "o paga, o battaglia" era stato l’ultimatum del comandante svizzero ai francesi.
La mattina del 27 aprile 1522 i francesi decidono di attaccare affidando l’offensiva agli svizzeri che avrebbero dovuto attaccare il terrapieno, dopo un azione di ammorbidimento ad opera dell’artiglieria francese. Gli svizzeri però, arroganti ed eccessivamente sicuri di se, attaccano il terrapieno difeso dagli spagnoli senza attendere il supporto dell’artiglieria francese. Come testimonia il Verri gli svizzeri si lanciano all’attacco gridando “Siamo i più forti, siamo i migliori : in culo l’artiglieria, bastiamo noi” finendo falcidiati delle armi da fuoco spagnolo. L’episodio compromette le sorti della battaglia, tanto che la retroguardia dell’esercito francese, comprendente francesi, veneziani e mercenari italiani, vista la piega presa dallo scontro, non viene lanciata nella mischia. La vittoria arrise agli Spagnoli contro i Francesi che subirono gravissime perdite sopratutto tra i mercenari svizzeri.
Secondo alcuni la battaglia della Bicocca "segnò una svolta nell'arte della guerra" per il ruolo determinante che dimostrarono di avere gli archibugi nell'arrestare le impetuose cariche dei pur numerosi fanti svizzeri, che lasciarono sul terreno da 3.000 a 7000 uomini (il numero esatto varia secondo le fonti). Gli esiti della Battaglia della Bicocca segneranno profondamente la storia del Ducato di Milano. La sconfitta francese alla Bicocca fu il preludio della disfatta del re di Francia a Pavia (1525). La sconfitta costringe i francesi ad abbandonare definitivamente Milano che sarà governata dagli spagnoli per i successivi 170 anni.

Perchè monitorare l’andamento vendite

2009-01-04T16:17:00.004+01:00

In un post precedente avevo riportato i risultati di una semplice analisi che faceva la conta degli appartamenti venduti e di quelli ancora invenduti di Residenza Arcimboldi. In futuro credo che ripeterò il medesimo esercizio al fine di monitorare l’andamento delle vendite. Ritengo, infatti, che le vendite degli altri appartamenti dell’edificio dove si è acquistato, o si intende acquistare, sia estremamente importante anche per gli acquirenti. Di seguito vi spiego perchè.
In primo luogo il monitoraggio dell’andamento vendite durante la fase di costruzione può risultare un utile strumento per valutare la bontà di un progetto edilizio. Semplificando, un andamento delle vendite spedito, che porta a un rapido esaurimento delle unità abitative disponibili, è generalmente indice di un prodotto che incontra i favori del mercato probabilmente dovuto ad un buon rapporto qualità/prezzo, mentre le vendite che procedono a rilento e numerosi appartamenti invenduti possono essere indicatori di un prodotto che non riscuote il gradimento degli acquirenti e più in generale di un prodotto meno valido. Ovviamente questo ragionamento si basa sull’assunto di un mercato composto da acquirenti completamente ed esclusivamente mossi da considerazioni di carattere razionale ed utilitaristico. Tale assunto, nel caso di acquisto di unità abitative che prevedono esborsi anche significativi di denaro, è abbastanza valido e fondato.
In secondo luogo, invece, è importante evidenziare che le eventuali difficoltà del costruttore, in assenza di fidejussione bancaria a garanzia degli importi anticipati ( ritornerò su questo delicatissimo argomento in uno dei prossimi post), hanno la possibilità di ripercuotersi, in maniera più o meno grave, anche sugli acquirenti degli appartamenti. Nel caso, infatti, il costruttore incontrasse grosse difficoltà nel vendere le unità abitative dello stabile, e di conseguenza ad accedere a risorse finanziare fresche, questo potrebbe ritardare i lavori o addirittura portare al fallimento del costruttore, con conseguenza drammatiche per gli acquirenti. Alla luce della prassi che vede un’ampio ricorso alla leva finanziaria da parte dei costruttori e alla luce dell’attuale stretta creditizia, quest’eventualità è tutt’altro che remota nel caso di edifici con numerosi appartamenti invenduti.
Al momento gli acquirenti di Residenza Arcimboldi, con circa i 2/3 degli appartamenti già prenotati, non corrono rischi di questo tipo. Tuttavia, sopratutto alla luce dell’attuale fase di turbolenza economica, credo sia opportuno tenere d’occhio l’andamento delle vendite degli appartamenti.

Il Blog di Residenza Arcimboldi arriva su Facebook

2008-12-29T21:24:00.007+01:00

Il Blog di Residenza Arcimboldi è ora presente anche su Facebook, il più popolare tra i Social Network, quella categoria di siti che permette a me-te-noi-voi di comunicare con gli amici per scambiare informazioni.
Per tutti gli utenti di facebook è possibile visitare e “diventare fan” della pagina dedicata a Residenza Arcimboldi, un ulteriore modo per scambiarsi informazioni, pareri e commenti sull’argomento
Vi aspetto numerosi su Facebook.

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Certificazione ed efficienza energetica

2008-12-21T22:32:00.008+01:00

Parliamo di efficienza energetica e relativa certificazione. Residenza Arcimboldi è un edificio con certificazione di classe energetica “B” e tale certificazione è ampiamente pubblicizzata da parte del costruttore. La certificazione energetica, infatti, è uno dei punti di forza dei venditori di Residenza Arcimboldi; un fattore che, sempre a detta dei venditori, renderebbe gli appartamenti del complesso della Bicocca non solo meno costosi dal punto di vista energetico, rispetto ad altri appartamenti, ma ache più pregiati e di maggior valore economico. In questo post cerchiamo di verificare due dei principali argomenti di vendita di Residenza Arcimboldi; vale a dire che, grazie alla classe energetica B, gli appartamenti consumano sesibilmente meno e valgono di più.
Prima di tutto cerchiamo di capire cosa significa in concreto una certificazione energetica, quali sono le classi e, sopratutto, quali sono i vantaggi in termini di risparmio sulla boletta energetica.
A seconda della combinazione delle soluzioni impiegate, una casa può consumare nulla, poca o molta energia. Un edificio a basso consumo energetico si definisce quindi tale in base alla collocazione in una specifica classe energetica, definibile in base al consumo di energia all'anno, per ogni metro quadro di superficie riscaldata.
Dal 2007 è obbligatorio per tutte le nuovi costruzioni ottenere una certificazione energetica che valuta la capacità di risparmio energetico dell’edificio e lo classifica in una classe compresa tra la A a G, analogamente a quanto avviene per gli elettrodomestici, dove la classe energetica A caratterizza le abitazioni più efficienti e la G le meno risparmiose. Il consumo energetico viene espresso in KWh/m2 annuo (kilowattora/metro quadrato anno); tale metro di misura indica l’entità dei metri cubi di metano che devono essere bruciati per il riscaldamento di un metro quadrato di superficie interna utile dell’edificio, nel corso di un anno solare.
Le classi energetiche previste per l'edilizia sono:

Classe energetica G: oltre i 160 Kwh/mq/anno (16 l. gasolio/mq annuo)

Classe energetica F: tra 121-160 Kwh/mq/anno (12,1-16 l. gasolio/mq annuo)

Classe energetica E: tra 91-120 Kwh/mq/anno (9,1-12 l. gasolio/mq annuo)

Classe energetica D: tra 71-90 Kwh/mq/anno (7,1-9 l. gasolio/mq annuo)

Classe energetica C: tra 51-70 Kwh/mq/anno (5,1-7 l. gasolio/mq annuo)

Classe energetica B: tra 31-50 Kwh/mq/anno (3,1-5 l. gasolio/mq annuo)

Classe energetica A: meno di 30 Kwh/mq/anno (3 l. gasolio/mq annuo)

È bene sottolineare che, ad ogni classe energetica (A+, A, B, C…), corrisponde un consumo energetico o, per meglio dire, un costo annuo. Tale costo (quantità di metano o gasolio consumato, oppure di acqua calda usata se si utilizza un sistema di teleriscaldamento, come nel caso di Residenza Arcimboldi ) sarà tanto minore quanto più alta sarà la classe di appartenenza.
Metre i fabbricati più vecchi sono caratterizzati da classi di efficienza energetica molto basse, le costruzioni più recenti sono generalmente caratterizzati da classi di efficienza energetica significativamente migliori. Per farsi un idea delle grandezze in gioco basta far riferimento al fatto che gran parte degli edifici italiani ha un fabbisogno energetico superiore ai 200, Kwh/mq/anno, collocandosi addirittura oltre la classe energetica G, mentre gli edifici conformi a normative più recenti hanno consumi inferiori ai 100 Kwh/mq/anno. I fabbricati che vengono costruiti oggi, rispettando la normativa in vigore, risultano infatti generalmente classificati in classe D. Infine gli edifici definibili a basso consumo energetico hanno valori inferiori ai 50 Kwh/mq/anno. Gli edifici che possiedono un particolare risparmio energetico vengono classificati con la targhetta CasaClima. Le case con un indice termico al di sotto dei 50 kWh per m2 all’anno (equivalenti a 5 metricubi di metano ogni metro quadro all’anno) ricevono una targhetta CasaClima B. Se invece l’indice termico si trova al di sotto dei 30 kWh per m2 all’anno, l’edificio riceve una targhetta CasaClima A.
In termini pratici cosa significa? Significa che con una casa tradizionale di 100 mq è possibile superare i 2.000 euro all’anno per il solo riscaldamento. Viceversa con lo stesso appartamento in classe A, non si superano i 300 euro. Ma facciamo un esempio ancora più vicino alla casistica dei soci, o potenziali soci, di Residenza Arcimboldi confrontando le spese energetiche di un’abitazione di classe energetica B (è il caso degli appartamenti di Residenza Arcimboldi) rispetto ad una di classe energetica D, come la maggior parte delle nuove costruzioni a Milano. Conti alla mano un appartamento di classe B di Residenza Arcimboldi potrebbe consentire risparmi sino al 40% sulla bolletta energetica rispetto ad un analoga abitazione ma di classe energetica D. Un appartamento di 100 metri quadri, infatti, se costruito in classe B dovrebbe consumare solo 500 litri di gasolio l’anno, mentre ne consumerebbe oltre 900 se construito in classe D.
Infine va tenuto presente che un edificio di classe A o B vale di più sul mercato immobiliare rispetto ad edifici di dimensioni, ubicazione ed aspetto analoghi ma che risultano più energivori (classi C, D o successive). Ciò vale sia per gli edifici nuovi che per quelli esistenti. La conferma ci viene dal più autorevole quotidiano economico italiano Il Sole 24 Ore che nell’edizione del 17/4/08 valutava l’impatto della classe energetica dell'immobile sul suo valore (per mq).Ecco qualche confronto pubblicato in un articolo dell'edizione del 17 Aprile 2008 del Sole24Ore :CLASSE A +450 € ** CLASSE B +350€ ** CLASSE C +250€ ** CLASSE D +150€ ** CLASSE E zero€ ** CLASSE F -200€ ** CLASSE G -250€.
Da questa valutazione sembrerebbe che un’appartamento di classe energetica B valga, a parità di altri fattori, 200 Euro a metro quadro in più rispetto ad uno di classe D e addirittura 600 in più rispetto ad un appartamento di classe G di pari dimensioni. Quanto queste valutazioni del Sole 24 Ore siano attendibile e realmente riscontrabili nel mercato immobiliare di Milano è difficile a dirsi sebbene è innegabile che la classe energetica ha un impatto sul prezzo degli immobili.

Forse non tutti sanno che...La Bicocca degli Arcimboldi

2008-12-11T19:25:00.005+01:00

Inauguro, con questo post, una nuova rubrica (che chiamerò "Lo sapevate che...")dedicata ad aspetti meno legati all’complesso edilizio di Residenza Arcimboldi in senso stretto, ma più attinenti alla storia, all’arte, alla cultura ed al folklore del quartiere di Bicocca nel suo complesso. In questo post scopriamo le origini storiche ai termini Arcimboldi e Bicocca, strettamente legati tra loro e che danno rispettivamente il nome al nostro complesso edilizio (oltre che al teatro) e all’intero quartiere (oltre che all’univesità).Contrariamente a quanto creduto da molti, Residenza Arcimboldi deve il suo nome non solo all’omonimo e adiacente teatro ma sopratutto alla prestigiosa residenza storica chiamata Bicocca degli Arcimboldi che da oltre 5 secoli dà il nome all’intero quartiere.La Bicocca degli Arcimboldi nasce come cascina padronale e residenza rurale collegata a un podere.

La villa fu costruita nella seconda metà del XV secolo su commissione degli Arcimboldi, come casino di caccia e per la villeggiatura della famiglia. A un primo nucleo di forma quadrata costruito all'inizio del XV secolo, vennero aggiunti, a cominciare dal 1460 circa, altri corpi di fabbrica. Gli affreschi al primo piano, raffiguranti le occupazioni e gli svaghi delle dame di corte, testimoniano come l'edificio costituisse dimora extraurbana di una certa importanza. Guido Antonio Arcimboldi, futuro arcivescovo di Milano, vi abitò tra il 1493 e il 1496.Dopo l'estinzione degli Arcimboldi nel 1732, la villa, passata in proprietà a varie famiglie, tra cui anche gli Arconati, fu degradata a cascina rustica fino all'intervento di restauro del primo decennio del XX secolo.
Gli interventi di restauro di inizio 900 hanno portato all'attuale configurazione, mentre l'adeguamento alla nuova destinazione d'uso (ambienti di riunione per la società Pirelli) risalgono al 1978.La villa, riparata da una fitta vegetazione, sorge in Viale Sarca 202, a due passi dalla moderna Residenza Arcimboldi. Appare "un oggetto di antiquariato" nascosto che, privato all'inizio del XX secolo, di rustici e cascinali è, ancora oggi, volutamente isolato; nell'immediato intorno l'era post-industriale ha reinterpretato l'area dello stabilimento Pirelli con le moderne forme terziarie che determinano oggi il paesaggio della "nuova Bicocca".
La dimora, su tre livelli, dalla volumetria a blocco compatto, si affaccia sul verde attraverso un portico a nord: atrio signorile e riparo. Un piccolo avancorpo, nell'angolo sud-ovest, con una scala e aperture ad oculo sfalsate, conduce all'altana, vastissimo belvedere sopra il piano nobile, con un susseguirsi di bifore e capriate lignee, dal quale lo sguardo spaziava sul territorio in tutte le direzioni.La villa rappresenta oggi una testimonianza di architettura e arte quattrocentesca, conservatasi 'integra'. Quasi interamente decorata, custodisce, in due ambienti, un ciclo di affreschi che riflette l'ideale di vita e lo stile del periodo di Ludovico il Moro. I piaceri del vivere in villa sono rappresentati sulle pareti dello scalone che conduce al piano nobile e si rifanno ai modi stilistici di Bonifacio Bembo e alla tradizione iconografica degli arazzi nordici, ricamati con gli svaghi delle classi agiate.
Maggiori informazioni sono disponibili nella sezione dedicata alla Bicocca degli Arcimboldi del sito LombardiaBeniCulturali

Il vero prezzo al metro quadro

2008-12-07T19:40:00.004+01:00

Da qualche tempo sulla home page del sito di Residenza Arcimboldi è presente un’annuncio che recita: “A partire da 2850 Euro al MQ” . Questo mi ha fatto riflettere sul metodo alquanto singolare, per non dire ingannevole, usato per calcolare il prezzo al metro quadro degli appartamenti di Residenza Arcimboldi. Per un confronto puntuale tra appartamenti diversi e di metrature diverse, è consuetudine utilizzare i metri quadrati commerciali come strumento di misura. Dopo aver spiegato come si calcolano i metri quadri commercilai farò un esempio specifico, su un dato appartamento di Residenza Arcimboldi, mettendo a confronto il calcolo del prezzo a metro quadro della cooperativa con quello standard usato sia dai costruttori che dalle agenzie immobiliari di Milano.
Le modalità di calcolo dei metri quadri commerciali, sebbene utilizzata spesso in maniera arbitraria, è invece piuttosto precisa tanto da essere sistematizzata addirittura da una norma UNI.

La norma UNI 10750, infatti, riporta i seguenti i criteri di computo della "superficie commerciale":
Per il computo della superficie commerciale si deve considerare: -la somma delle superfici coperte calpestabili comprensive delle quote delle superfici occupate dai muri interni e perimetrali; -le superfici ponderate ad uso esclusivo delle terrazze, balconi, patii e giardini; -le quote percentuali delle superfici delle pertinenze (cantine, posti auto coperti e scoperti, box)
Il computo delle superfici coperte deve essere effettuato con i criteri seguenti: a) 100% delle superfici calpestabili; b) 100% delle superfici pareti divisorie interne (non portanti); c) 50% delle superfici pareti portanti interne e perimetrali. Per il computo, invece, delle superfici scoperte devono essere utilizzati i seguenti criteri di ponderazione: 25% dei balconi e terrazze scoperti; 35% dei balconi e terrazze coperti (per coperto si intende chiuso su tre lati); 35% dei patii e porticati; 35% di cantine o soffitte; 60% delle verande; 15% dei giardini di appartamento; 10% dei giardini di ville e villini.

Infine negli stabili in condominio, è prassi consolidata calcolare nel computo dei metri quadri commerciali anche la comproprietà delle parti comuni (androni, scale, cortili, ecc.) che, sebbene variabile in funzione dell’ampiezza delle stesse, viene generalmente valutata con una maggiorazione delle superfici commerciali pari al 3-4%.
Questo è quanto generalmente lo standard di mercato. I venditori di Residenza Arcimboldi, invece, non forniscono una quotazione in metri quadri commerciali ma in superficie lorda, più superficie balconi. Un metro di misura (scusate il gioco di parole!) alquanto singolare che genera non poca confusione e che rende difficile, se non impossibile, effettuare confronti puntuali.
Facciamo ora un esempio concreto. Prendiamo, ad esempio, l’appartamento A2 al quarto piano della scala A-B, che viene venduto a 356.000 Euro, di cui, diciamo 30.000 per il box auto. Si tratta di un piano medio-basso se non addiritura basso in un edificio di ben 12 piani. L’appartamento in oggetto è caratterizzato da una superficie lorda di 92,92 m² e una superficie balconi di 28,68 m², piu una cantina diciamo di 2 m².
Proviamo a calcolarne la reale metrature commerciale per determinare, infine, il vero prezzo al metro quadro. Dopo un po’ di lavoro con squadra e calcolatrice, riesco a ricavare la superficie calpestabile, la superficie occupata da muri divisori interni, sempre al 100%, e la superficie delle pareti portanti interne e perimetrali da considerare solo al 50. Aggiungo la superfice di balconi e cantina, calcolati al 35%, e aggiunto al tutto un ulteriore 3% per le parti comuni. Complessivamente l’appartamento risulta misurare 97,31 metri quadri commerciali. Dividento il costo dell’appartamento, al netto di 30.000 euro per il box auto, per 97,31 metri quadri, il costo risultante è di 3350 Euro.
Ora, partendo dal presupposto che i 2850 pubblicizzati dai venditori si riferissero ad un primo piano, bisogna rendere confrontabile il prezzo a metro quadro che abbiamo ottenuto per un 4 piano con quello pubblicizzato dai venditori, con tutta probabilità riferito ad un primo piano. Basta togliere ai nostri 3350 euro a metro quadro (4 piano) 50 euro a metro quadro ogni due piani in meno (questo è il criterio utilizzato, riferitomi dagli stessi venditori). Passando quindi da quato al primo priano, bisogna ridurre il nostro prezzo di 100 euro a metro quadro, ottenendo così alla fine il prezzo a metro quadro di 3250 euro molto lontano dai 2850 millantati dai venditori.
A questo punto sarebbe più corretto scrivere “A partire da 3250 euro a MQ”.

Cooperativa o Costruttore?

2008-11-29T19:12:00.005+01:00

Sarà davvero conveniente l’acquisto in cooperativa o è meglio l’acquisto direttamente dal costruttore? La scelta è tra diventare soci delle cooperative, in cui è diviso il lotto attualmente in costruzione e che sarà consegnato a fine 2010 oppure aspettare la costruzione dei rimanenti tre lotti, con consegna successiva al 2011, che dovrebbero essere venduti direttamente dal costruttore.
Al di la delle tempistiche, le differenze dovrebbero essere significative anche in termini di prezzo: a sentire i funzionari di Fingroup l’acquisto in cooperativa dovrebbe garantire un risparmio di circa 400 Euro al metro quadro rispetto al futuro acquisto dal costruttore. Ho fatto un benchmark è ho avuto modo di verificare che i prezzi effettivamente sono più bassi di circa 300/400 euro/mq (il calcolo del prezzo a metro quadro sarà oggetto di un prossimo post) rispetto alla media di Bicocca per abitazioni di qualità equivalente.
Il risparmio quindi c’è, ma ci sono anche i rischi legati all’acquisto in cooperativa e all’imprevebile evoluzione del mercato immobiliare nei prossimi 24/36 mesi.
Rispetto al primo punto va tenuto presente che chi diventa socio di una cooperativa ne condivide anche gli eventuali oneri aggiuntivi causati da imprevisti o ritardi e che si traducono in costi non previsti per i soci. Acquistando da un costruttore, invece, si acquista a un prezzo non suscettibile di subire variazioni succesive alla sigla del compromesso.
Staremo a vedere.

Andamento vendite

2008-11-23T10:54:00.009+01:00

La settimana scorsa mi sono preso la briga di verificare il numero di appartamenti venduti e quello di appartamenti ancora invenduti del lotto attualmente in vendita di Residenza Arcimboldi. L’operazione è semplice, basta verificare la quantità di appartamenti “prenotati” direttamente dal sito. I risultati sono interessanti: circa il 64% degli appartamenti risultano “prenotati”, per la pecisione su un totale di 190 appartamenti, 122 risultano prenotati e 68 liberi. Leggermente diverso il rapporto venduti/invenduti tra le diverse scale: le scale A & B, presentano la più alta percentuale di vendite, il 73% , seguono le scale C & D con il 72% di venduti e chiudono le scale E & F con il 49% di appartamenti prenotati. Rispetto alla distribuzione per piano, le vendite, come prevedibile, premiano sopratutto i piani medio-alti, quasi tutti venduti, ad eccezione degli attici. Prevalentemente concentrati ai piani più bassi, invece, la maggior parte delle case invendute.

Quasi al tetto!

2008-11-23T09:22:00.007+01:00

Ecco una foto scattata qualche settimana fa. Come si vede dall’immagine i lavori procedono spediti e credo abbiano quasi ultimato tutti i 12 piani dell’edificio.

Si comincia!

2008-11-16T11:00:00.004+01:00

Comprare casa non è una cosa semplice. Comprare una casa "in costruzione" lo è ancora meno. Le domande e i dubbi sono tanti, le risposte che si ricevono non sempre esaustive.
Per questo motivo ho deciso di pubblicare questo blog, rivolto a tutti coloro che, come me, hanno acquistato, o intendono acquistare, un abitazione all'interno del complesso edilizio Residenza Arcimboldi, quel trapezio di terreno adiacente al Teatro Degli Arcimboldi, in Bicocca, e delimitato da Viale dell'Innovazione, Via Baccaro, Via Sesto San Giovanni e Piazzale Egeo, dove nei prossimi anni sorgeranno 4 nuove palazzine.
L'obiettivo e di cercare di raccontare e condividere le vicende legate all'acquisto, all'andamento dei lavori, sino alla consegna degli appartamenti.
Sono fiducioso che questo strumento possa costituire un utile momento d'incontro e condivisione con tutti coloro che hanno investito o investiranno nel progetto Residenza Arcimboldi.